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融資端僅利好部分優(yōu)質房企，行業(yè)資金壓力猶存。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%，降幅較1-4月擴大0.2個百分點。至此，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金累計同比連續(xù)3月收窄后再次小幅擴大。從各渠道資金來源來看，1-5月定金及預收款、個人按揭貸款同比維持正增長并且漲幅擴大，可以看出銷售端在1-5月的正向表現(xiàn)。
整體來看，房企到位資金上半年基本呈現(xiàn)穩(wěn)定修復態(tài)勢，降幅連續(xù)多月收窄但仍未轉正，必須正視的是當前行業(yè)資金壓力猶存，市場風險仍在出清中。在當前行業(yè)環(huán)境下，銷售端增長動能減弱，房企間分化加劇，融資政策向優(yōu)質房企傾斜，優(yōu)質頭部企業(yè)資產(chǎn)結構進一步優(yōu)化，同時多數(shù)高負債房企面臨的流動性問題仍難以化解。后續(xù)政策端仍需在救企上繼續(xù)發(fā)力。
社融數(shù)據(jù)放緩，企業(yè)債融回落成主因。社會融資數(shù)據(jù)來看，5月社融存量規(guī)模增速為9.5%，較上月收窄0.5個百分點，同比增速達到歷史低位水平。增量來看，5月環(huán)比多增3429億元，但同比少增1.28萬億元。整體來看，社融數(shù)據(jù)恢復不及預期，尤其是企業(yè)部門預期較弱、信心不穩(wěn)，企業(yè)新增融資額已經(jīng)呈現(xiàn)負增長。
對未來前景和收入預期不佳，居民購房意愿減弱。根據(jù)中國人民銀行公布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告，2023年二季度未來三個月居民選擇購房的比例降至16.9%，較上個季度回落0.6個百分點，達到自2018年以來除了2022年四季度的次低谷。居民購房意愿下降，究其原因，與對未來收入預期偏弱以及對房地產(chǎn)行業(yè)信心不足有很大的相關性。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年3月以來城鎮(zhèn)居民失業(yè)率保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，而16-24歲的青年群體失業(yè)率卻連續(xù)5月上升，到5月失業(yè)率達到20.8%，較上月再擴大0.4個百分點，作為主力購房群體的青年人失業(yè)率居高不下，購房需求不足也在意料之中。
剪刀差小幅收窄、整體高位徘徊，貨幣供給端穩(wěn)健輸出。雖然社融數(shù)據(jù)恢復不甚理想，但貨幣供給端卻仍舊保持相對充足。社融與M2是反映同一事物的一體兩面，社融是從需求端反映社會貨幣的需求狀況，M2是從供給端反映社會貨幣的供給情況。根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，5月末M2同比增長11.6%，較上月回落0.8個百分點，M1同比增長4.7%，較上月回落0.6個百分點。通常來看，M1與房地產(chǎn)市場景氣度呈現(xiàn)很強的相關性，5月M1增速的收窄與地產(chǎn)銷售端的走弱脫不開關系。5月份M1與M2增速剪刀差較上月收窄0.2個百分點，呈現(xiàn)小幅修復跡象，反映出實體經(jīng)濟和市場主體經(jīng)營活動活躍度有所提升，但是不可否認的是，當前M1-M2剪刀差仍處于歷史高位水平，推動擴大內需，提高資金流動性、促進房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸迫在眉睫。當前來看，市場信心略顯低沉，對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，在達成融資后不再選擇大舉投資，而是持幣觀望或者用于償債，這也是M2一直保持穩(wěn)步增長，而房地產(chǎn)行業(yè)投資相關指標尤其是新開工不斷回落的重要原因。
房貸利率維持低位，LPR年內首次下調引導購房成本進一步降低，全國超40城下調首套房貸利率。LPR在連續(xù)10月維持不變后今年6月下調10個基點，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，這也是今年首次下調LPR報價，對市場釋放了寬松的信號，同時也直接帶動城市房貸利率的下調，有效降低購房成本，提升購房者入市積極性。根據(jù)央行建立的首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，符合條件的城市首套房利率可在基準利率上適時調整，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截止至當前，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內。
從資金面來看，當前貨幣供應穩(wěn)健且保持新增，行業(yè)資金壓力邊際緩解，加之LPR下調釋放利好信號，購房成本降低，但是當前不管是企業(yè)還是購房者信心仍偏弱，新增貨幣更多的停留于銀行體系中，并未被市場主體應用于消費或者投資，這也就導致資金流動性降低，市場活力減弱，因此提升市場主體的信心和預期才是當下的重中之重。
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