自去年4月1日宣布停牌后，中國奧園的復牌之路也邁出關鍵一步。7月3日，中國奧園一次性發布了2021年度、2022年中期、2022年度三份業績財報，補齊這幾份業績財報是其完成復牌工作的重要事項之一。三份業績財報也揭示了中國奧園過去兩年艱難的經營狀況，2021年、2022年，中國奧園的營業額皆負增長，由2020年的677.94億元下降至2022年的187.11億元；中國奧園的毛利也經歷大幅波動，毛利率更是一度呈現負值。2021年和2022年，中國奧園公司擁有人應占虧損合計高達409.18億元。
就在業績財報發布前一晚，中國奧園披露關于境外債務重組的最新情況。種種“前期”動作，也預示著中國奧園復牌將近，但滑坡的業績表現，不難看出中國奧園的流動性危機并未解除，即便成功復牌也并不代表脫離風險，其離成功“上岸”還有一段長路要走。
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一口氣補發三份財報
因年報“難產”從去年4月1日停牌至今，中國奧園已在港交所“擱淺”一年多時間，如果今年9月未能成功復牌，中國奧園也將面臨退市風險。根據上市規則，港交所可取消任何連續18個月暫停買賣的證券的上市地位。
達成港交所復牌條件，是出險房企順利恢復交易的關鍵，可以看到，每份復牌指引中首先提及的要求就是“需要刊發所有尚未公布的財務報告”。趕在摘牌“大限”之前，中國奧園于7月3日發布了2021年度、2022年中期、2022年度三份業績財報，其復牌之路也邁出關鍵一步。
“企業如果能成功復牌，對于自身恢復正常經營有積極幫助。”地產分析師嚴躍進表示，各大房企爆雷后，財報審計工作也不同以往，業績財報成功披露，說明中國奧園把一些“遺留”問題已經說清楚了。另一方面，財報披露后，也有助于投資者和市場能夠更全面地了解企業經營狀況，對于恢復市場投資信心有重要意義。
三份業績財報也揭示了中國奧園過去兩年艱難的經營狀況。財報顯示，2021年度中國奧園的總營業額約為500.22億元，較2020年之約677.94億元下降約177.72億元，同比下降26.2%；2021年，中國奧園毛損為約119.35億元，較2020年之毛利約160.81億元下降174.2%，毛利率為-23.9%。2021年，中國奧園公司擁有人應占虧損約為330.75億元，較2020年之溢利約59.08億元下降659.9%。
2022年，中國奧園一些財務指標在“低基數”的影響下有所好轉，但整體仍表現滑坡。2022年度，中國奧園的總營業額約為187.11億元，較2021年之約500.22億元減少約313.11億元，減幅為62.6%；同期中國奧園毛利為約8.41億元，較2021年毛利-119.35億元上升107%，毛利率為4.5%。2022年，中國奧園擁有人應占虧損約為78.43億元，較2021年之虧損約330.75億元上升76.3%。
境外債務重組迎實質性進展
就在業績財報發布前一晚，中國奧園境外債務重組也迎來實質性進展。
根據7月2日晚間所披露的公告，中國奧園已與若干主要票據持有人（其持有公司發行的境外優先票據未償還本金總額的約33.01%）就公司境外重大債務重組方案的主要條款達成一致。
根據重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4只共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券及16億美元永續債。
中國奧園方面表示，強制可轉換債及永續債發行后預期將作為中國奧園“權益”入賬。連同方案中的債轉股，若重組方案完成，上市公司的凈資產將顯著增加不低于36億美元，資產負債率則顯著改善，令奧園實現輕裝上陣，加速復牌進程。
另據透露，重組方案成功后，郭梓文仍將是中國奧園第一大股東，不會出現郭梓文失去中國奧園控制權的局面。
對于何時能夠成功復牌？中國奧園方面告訴北京商報記者，目前公司正按照港交所復牌指引有序推進復牌工作，各項工作進展順利，有信心盡快實現復牌交易，引領企業恢復到正常經營狀態。
復牌只是“脫險”第一步
“保殼”還是“棄殼”？對于上市地位的選擇，出險房企也各有一番琢磨。有的房企選擇“躺平”，徹底“棄殼”；有的房企則選擇積極運作，努力進行“保殼”。
據北京商報記者梳理，截至目前，已有融創中國、佳兆業、上坤地產、龍光集團等房企實現復牌，同時，也有新力控股、藍光發展、中天金融等終止上市暨摘牌。
此外，還有多家房企目前仍處于停牌狀態，諸如中國恒大、世茂集團、旭輝控股、當代置業、陽光城等，據北京商報記者不完全統計，仍有35家涉房企業處于停牌狀態。
中指研究院企業研究總監劉水指出，目前內房股能進入復牌的也只是個別公司，其他還要再積極推進債務重組。未來或會有多家公司退市，之前已經有港股房企新力退市，如未能發布業績報告，停牌時間過長，這些港股房企或將退市。近期，7家A股房企股票價格連續20個交易日低于1元，根據規定基本鎖定退市，另有7家房企股票價格在1元附近，在退市邊緣。未來A股也將有一波房企退市潮。
即便成功復牌，也不意味著已經“脫險”。一位業內資深分析師告訴北京商報記者，成功復牌只是企業“脫險”的第一步，若主營業務增長乏力，則自身流動性危機仍未解除。可以看到，2021年和2022年，中國奧園公司擁有人應占虧損合計高達409.18億元。虧損的持續效應，未來企業經營還需依靠“外力”，整體成長性仍不容樂觀。
另一方面，借鑒成功復牌房企“前車之鑒”，順利復牌后，房企的估值修復也很漫長。融創中國于今年4月13日在港交所恢復買賣，當日跌幅便高達55%，此后股價一路下跌，目前持續1元附近徘徊。資本市場對于房地產企業的信心修復，也還需要很長一段時間。
劉水同樣告訴北京商報記者，房企能夠復牌，表明已經達到港交所要求，化解風險取得了階段性進展。但是還不能說已經脫離風險，后續的經營及債務重組情況還存在不確定性，當前市場形勢下，風險還很大。后續應該加快銷售促回款，促進企業持續發展。加速推進較好項目的銷售去化，快速回籠資金，保障現金流入，增強償債能力。
北京商報記者 王寅浩
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