祥源·溪悅樣板間。 李貝貝/攝
本報記者 李貝貝 上海報道
上海樓市正處于“深度博弈期”。
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因市場信心不足，市場觀望氛圍濃厚，上海二手房市場交易量已連續兩個月下降，房東出現“內卷”現象。而在降溫明顯的新房市場，“網紅盤”入圍門檻大大降低，甚至有新房打出“一成首付”廣告，但促銷效果并不明顯。
樓市交易動力減弱，市場對于穩樓市的政策更為期待。6月20日，央行宣布最新一期的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR從3.65%下調為3.55%，5年期以上LPR從4.3%下調為4.2%，均下降了10個基點（bp）。有分析認為，5年期以上LPR降息也體現出監管部門對于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產市場信心。
不過，上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者強調，政策落地后不會及時兌現，短期還是以市場自我調節為主，短期內上海樓市仍將保持“低位盤整”狀態。
新房、二手房成交走弱
近期，上海二手房掛牌量再上新高：6月20日，上海易居研究院發布的《二手房掛牌激增現象研究》報告顯示，今年6月初，13個重點監測城市中，上海二手房掛牌規模比年初增加82%，增幅全國第一，掛牌套數高達18萬套。
掛牌量激增的同時，上海二手房市場的交易量卻已連續兩個月下降。根據上海中原地產數據，5月，上海二手房成交量從4月的1.77萬套進一步下滑到了1.53萬套，環比下滑13.3%，這一數據接近上海二手房1.5萬套“榮枯線”。
在記者加入的一個“互助買房群”中，一名計劃“打新”的房東透露，自己手頭一套房源在今年3月掛牌1280萬元，現在“1000萬就賣”。該名房東懊悔地表示：“3月有人出價1080萬我沒同意，現在開價1000萬都要繼續跟我砍，而且還沒幾個人看。”
有報道稱，為成功出售房源，上海房東開始“內卷”，市場上不斷傳出房東為了賣房進行建群、發紅包、送iphone等的“促銷”舉措。據悉，某房東為了出售一套位于長寧區的天臺家園房源，不僅掛牌價直降500萬元，還承諾獎勵成交中介一輛賓利車。
端午假期期間，《華夏時報》記者不斷接到帶看邀請。6月24日下午，一名中介冒雨一口氣帶著記者看了5套房源。該名中介坦言，近期帶看人數較數月前明顯下降，但購房需求一直都有，“可能是天熱還一直下雨，這2天端午節放假許多人也出去旅游了”。看房過程中，這名中介力勸記者“盡快下手”：“市場最近處于低谷期，房東愿意降價，算是’撿漏’的好時間，下半年很可能又漲上去了。”
而在新房市場，“貨源”亦十分充足。6月7日，上海市房地產交易中心公布，2023年上海第五批次仍以集中批量供應的方式推出房源，共涉及26個項目7087套房源。整體來看，上海新房市場近期冷熱分化明顯。盡管新盤去化表現均較為優異，但一些“網紅盤”入圍門檻降低、“一成首付”重現市場的情況，還是展現出了絲絲冷意。
第五批次上架新盤中，位于青浦的新黃浦·江南里項目在6月24日開盤。6月23日下午5點，《華夏時報》記者來到該項目售樓處。置業顧問介紹說，該項目推約99—175平米的洋房及聯排產品，共計249套房源。6月12日—16日期間，該項目已經進行了認籌，獲得161組有效客戶。
新黃浦·江南里售樓處。 李貝貝/攝
記者看到，除了幾個銷售人員，售樓處空無一人。置業顧問解釋說，“您這會過來正是吃晚飯的時間，明天開盤人肯定是多的。”該名置業顧問稱，從認籌情況來看聯排產品較受購房者青睞，“差不多應該可以賣完”。
距離新黃浦江南里項目僅20米遠，祥源·溪悅售樓處同樣開門迎客。據公開資料，該項目地塊于2022年9月（第三次土拍）由安徽祥源競得，房地聯動價4.5萬元/平米，共推出160套房源，今年5月15日取得預售證。
祥源·溪悅售樓處。 李貝貝/攝
置業顧問告訴記者，祥源·溪悅已經在今年5月進行了認籌、開盤程序，目前僅剩少量房源。在帶看過程中，記者注意到，盡管是晚飯時間，但售樓處依然有少量看房和簽約客戶走動。置業顧問向記者強調，“哪怕是平時周末，我們這里來看房的人都是不少的。”
市場短期內仍以“自我調節”為主
受訪業內人士普遍認為，從市場情況來看，目前上海樓市正處于“深度博弈期”。
以二手房市場為例。實際上，“二手房掛牌數據已經開始往下走了，看起來還會有進一步收縮的趨勢。”6月25日，上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，市場觀望氛圍濃厚的情況下，近期一批不急用錢、不著急置換的業主不愿“割肉”，選擇撤回掛牌房源。
不過，盧文曦強調，從絕對量來看，二手房的掛牌量依然很高。“我個人判斷，下半年二手房市場交易的動力不會太足。整體來看，大量掛牌房源自然會令成交價受到沖擊。”盧文曦向記者強調，二手房市場當下分化嚴重。市場擁有大量房源的情況下，能否順利出手的關鍵在于房源本身的優勢，“如果是外環外’老破小’，那真的是壓力會比較大一點。”
而在新房市場，“6月漸入尾聲，上海樓市沖刺的步伐越發加快，以此緩解年中指標壓力”。據克而瑞上海統計，6月19日—7月2日的兩周內共有25個項目扎堆入市，可以預見后續市場將熱鬧非凡。且五批次新房供應僅剩三盤還未公示，六批次又將接檔亮相，接下去樓市供應又將掀起浪潮。“不過，大批量供應扎堆，對樓市而言，是喜是憂猶未可知。”
樓市交易動力減弱，市場對于穩樓市的政策更為期待。就在6月20日，央行宣布最新一期的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR從3.65%下調為3.55%，5年期以上LPR從4.3%下調為4.2%，均下降了10個基點（bp）。在此之前，與房貸利率直接相關的是5年期以上LPR，在去年經歷了“三連降”之后已維持了9個月不變。
由于購房貸款屬于長期借貸，購房者一般會參考5年期以上LPR。對于按揭購房者而言，5年期以上LPR的下調意味著將直接減少購房和還貸成本。中指研究院市場研究總監陳文靜分析，本次降息一方面有利于穩經濟，有利于促進居民收入預期好轉，進而為住房需求釋放帶來支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現出監管部門對于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產市場信心。
不過，克而瑞地產研究認為，“此次LPR下調及最近高能級城市非核心區域優化限購等放松政策，對提振購房者信心和樓市銷售的正向提升雖有一定效果，但作用仍然有限。”
盧文曦也向記者強調，后續即使還有政策出臺，也不會過度刺激上海樓市，同時政策落地不是馬上能兌現，短期還是以市場自我調節為主。因此后續市場的成交量也不會特別明顯，大概率會繼續保持“低位盤整”狀態。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾則謹慎地表示，上海樓市接下來的走勢“還是再觀察一下吧，除非后面出一些比較有效的政策”。返回搜狐，查看更多
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