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6 月銷售數據走弱，投資拿地維持穩健，維持“買入”評級
萬科發布2023 年6 月經營簡報，單月銷售同比轉負，投資拿地聚焦一二線城市。
公司開發業務保持穩健，多賽道擴張優勢明顯，我們認為公司有動力和機會保持現有規模，整體盈利水平將持續修復。我們維持盈利預測，預計2023-2025 年公司歸母凈利潤分別為278.0、320.5、342.8 億元，EPS 分別為2.33、2.69、2.87 元，當前股價對應PE 估值分別為6.0、5.2、4.9 倍，維持“買入”評級。
單月銷售金額同比轉負，維持行業第二排名
公司6 月實現合同銷售面積252.0 萬平方米，合同銷售金額361.4 億元，同比分別下降18.6%和23.4%（5 月單月分別增長13.7%和7.1%），銷售數據同比自2月以來首次下滑。公司1-6 月累計實現合同銷售面積1297.1 萬平方米，合同銷售金額2039.3 億元，分別同比增長0.5%和下降5.3%，在克而瑞全口徑銷售金額榜單中保持第二排名。受6 月樓市整體成交低迷影響，公司單月成交數據不及預期，上半年回暖復蘇節奏放緩。我們認為公司項目儲備較為充足，布局城市能級較高，全年來看在市場分化背景下有望維持現有市占率和行業排名。
拿地聚焦核心城市，6 月新增兩宗物流地塊
公司上半年投資策略仍以穩健為主，拿地聚焦一二線城市，6 月在成都獲取一宗宅地，權益地價8.4 億元。1-6 月公司獲取16 宗開發項目，拿地總建面266.0 萬方，對應總土地款467.8 億元，拿地金額權益比61.1%，累計拿地占銷售金額比重為22.9%。公司6 月在南京和嘉興獲取2 宗物流地產項目，權益地價1.60 億元。
公開市場融資暢通，股東大會選舉產生新一屆董事會公司6 月公開市場發行2023 年第三期中期票據，發行金額20 億元，票面利率3.07%；上半年共發行60 億元中期票據，票面利率不超過3.11%。公司2022 年度股東大會選舉產生了新一屆董事會，郁亮和祝九勝獲得連任。同時公司150億元定增的申請文件已于5 月19 日獲深交所受理。
風險提示：行業恢復不及預期，政策放松不及預期，公司銷售恢復不及預期。
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