記者王雪武漢報(bào)道
6月30日，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱“中金湖北科投光谷REIT”，508019)在上海證券交易所上市。該項(xiàng)目從啟動(dòng)、申報(bào)到獲批發(fā)行，總共歷經(jīng)20個(gè)月。
中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司、中國(guó)銀河（601881）證券股份有限公司、申萬(wàn)宏源證券（000562）有限公司、廣發(fā)證券股份有限公司、華泰證券股份有限公司和中信證券股份有限公司為中金湖北科投光谷REIT項(xiàng)目提供做市服務(wù)。
(資料圖片)
據(jù)悉，中金湖北科投光谷REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)位于武漢光谷，包括光谷軟件園和互聯(lián)網(wǎng)+兩處資產(chǎn)，截至2022年12月31日，項(xiàng)目總估值15.40億元，截至2023年3月31日，綜合出租率超過(guò)90%。
湖北省科技投資集團(tuán)有限公司黨委副書(shū)記、總經(jīng)理曾玉梅告訴記者，近年來(lái)，湖北科投積累了龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，又作為武漢新城建設(shè)主力軍，未來(lái)有持續(xù)的建設(shè)資金需求。REITs產(chǎn)品具有擴(kuò)募機(jī)制且鼓勵(lì)將募集資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，高度契合湖北科投的戰(zhàn)略方向。
然而，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs主要現(xiàn)金流來(lái)源為底層資產(chǎn)的租金收入，理解底層資產(chǎn)的出租率及租賃情況是投資人的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。今年資本市場(chǎng)又出現(xiàn)了個(gè)別REITs項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，因核心項(xiàng)目退租造成了一定的市場(chǎng)風(fēng)波。
對(duì)此，曾玉梅認(rèn)為，“近期REITs二級(jí)市場(chǎng)的一些波動(dòng)是暫時(shí)性的，未來(lái)隨著REITs市場(chǎng)整體規(guī)模的擴(kuò)大、流動(dòng)性的增強(qiáng)，以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有合理調(diào)整，真實(shí)、差異化地反映資產(chǎn)和管理的真實(shí)價(jià)值，我對(duì)于持續(xù)參與REITs市場(chǎng)的決心沒(méi)有變。”
據(jù)介紹，截至2022年12月31日，中金湖北科投光谷REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目共有租戶49家，就重要租戶而言，租賃面積占基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總面積比例超過(guò)5%的租戶有5家，分別為招商銀行、留創(chuàng)園、小紅書(shū)、世紀(jì)教育公司和飛速創(chuàng)新，上述5個(gè)租戶合計(jì)租賃面積占基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總面積的比例為57.69%。前五大租戶均已在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目穩(wěn)定租賃5年以上，并且具備持續(xù)租賃意愿。
此外，在收益率方面，按照發(fā)行規(guī)模測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年以上光谷軟件園和互聯(lián)網(wǎng)+兩處資產(chǎn)的分派率分別可達(dá)到4.62%和4.87%。
值得注意的是，擴(kuò)募已成為REITs市場(chǎng)的焦點(diǎn)話題。曾玉梅表示，將通過(guò)首次發(fā)行搭建資產(chǎn)上市平臺(tái)，后續(xù)陸續(xù)將成熟資產(chǎn)以擴(kuò)募形式裝入上市平臺(tái)。“湖北科投集團(tuán)體系內(nèi)已建成運(yùn)營(yíng)的物業(yè)資產(chǎn)面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，同時(shí)有大體量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)處于在建階段，包括數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、生物創(chuàng)新園二期等，公司會(huì)充分利用好REITs擴(kuò)募機(jī)制。”
曾玉梅還指出，“REITs作為國(guó)家高度鼓勵(lì)的戰(zhàn)略性、創(chuàng)新型金融工具，我們從原始權(quán)益人的角度出發(fā)，希望能夠在這幾方面得到政策的進(jìn)一步支持。一是在稅負(fù)方面，希望主管機(jī)關(guān)能夠進(jìn)一步出臺(tái)針對(duì)REITs的專(zhuān)項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，降低發(fā)行主體的稅負(fù)，提高發(fā)行積極性；二是希望在后續(xù)擴(kuò)募、信息披露、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性、REITs基金衍生品等方面，繼續(xù)獲得發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)和交易所的支持和指導(dǎo)。”
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