觀點(diǎn)指數(shù)?《關(guān)于加強(qiáng)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知》對(duì)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房多個(gè)方面進(jìn)行了明確，在一定程度上緩解剛需購(gòu)房緊缺的問(wèn)題，家庭可以根據(jù)實(shí)際情況靈活處理這類資產(chǎn)，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房良性循環(huán)。
土地方面，北京第一輪次23宗土地全部成交，出讓面積98.05萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款約712.27億元（同比+48.3%）。參拍報(bào)名企業(yè)除“熟人”之外，還可以看到有區(qū)域性房企、制造業(yè)企業(yè)、中小型企業(yè)的身影。
(相關(guān)資料圖)
樓市方面，北京一、二手房網(wǎng)簽于3月份反彈后，4月、5月成交量在下探。一、二手住宅成交分化現(xiàn)象依然存在，整體趨勢(shì)并未如預(yù)期般企穩(wěn)，樓市不確定性增強(qiáng)。
共有產(chǎn)權(quán)房細(xì)則優(yōu)化，促交易良性循環(huán)
此前，北京政策規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣需要連續(xù)住滿五年以上才可以交易，并且在同等條件下政府可以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，當(dāng)時(shí)并未對(duì)具體的交易細(xì)則和回購(gòu)要求作出明確的指示。
現(xiàn)如今《關(guān)于加強(qiáng)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知》發(fā)布，對(duì)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的定義、上市交易細(xì)則、回購(gòu)條件及方式、變更簽約主體的路徑、變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等多個(gè)方面進(jìn)行了明確。
其中，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房家庭因家庭成員患大病導(dǎo)致家庭生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的，產(chǎn)權(quán)人向區(qū)住房行政管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住房行政管理部門(mén)審核確認(rèn)后，由共同簽約的代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。
如果共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人及其家庭成員，存在違規(guī)出租等違規(guī)行為且拒不改正的，將暫停辦理回購(gòu)和上市手續(xù)。解除共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房合同或已按第二條完成房屋回購(gòu)的購(gòu)房家庭，如再次申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的，按照屆時(shí)規(guī)定申請(qǐng)，解除購(gòu)房合同的或完成回購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)住房不計(jì)入購(gòu)房記錄。
共有產(chǎn)權(quán)房管理細(xì)則的優(yōu)化，對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)可以在一定程度上緩解剛需購(gòu)房緊缺的問(wèn)題，并且可以根據(jù)實(shí)際情況靈活地處理這類資產(chǎn)，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的良性循環(huán)。這也有助于共有產(chǎn)權(quán)房形成交易流程的完整閉環(huán)。
共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)交易的對(duì)象一般是經(jīng)濟(jì)能力有限的剛需家庭，側(cè)重于自住。如若想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，則面臨一定壓力。一般而言，房產(chǎn)保值依賴于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)集聚，而大部分共有產(chǎn)權(quán)房并不具備，此外，相比普通商品房，共有產(chǎn)權(quán)房的“低價(jià)+剛需”是購(gòu)買(mǎi)人群的主要驅(qū)動(dòng)力，因此社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量上要弱一些。
第一輪次土地成交超700億，同比增長(zhǎng)48.3%
北京第一輪次23宗土地全部成交，出讓面積98.05萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款約712.27億元（同比+48.3%）。
成交方面，與去年同批相比，本批次地塊數(shù)量、出讓面積、成交價(jià)、溢價(jià)率都要更高。一方面是房企做出的策略轉(zhuǎn)換，即回歸一二線城市的投資，眾多房企涌入北京土拍市場(chǎng)；另一方面是出讓的地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)，本批次中心區(qū)域的供地接近50%。
地塊方面，溢價(jià)地塊有16宗，7宗底價(jià)成交。成交總價(jià)最高的2宗地塊分別為越秀地產(chǎn)以79.35億元拿下的海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2603-003-1地塊、中皋置業(yè)以79.12億拿下的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202X47R1地塊。
本輪土拍中，拿地企業(yè)還是以國(guó)央企為主。參拍報(bào)名企業(yè)中除華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)、綠城中國(guó)等“熟面孔”之外，還出現(xiàn)了如大華集團(tuán)、東方雨虹、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、陜西同致、福建雄旺、揚(yáng)州華鵬、太原萃豐等新面孔。
部分新面孔有“馬甲”之嫌，其背后的控股企業(yè)是知名房企，并且有的企業(yè)在今年6月才剛注冊(cè)。另外的新進(jìn)企業(yè)，可以看到有區(qū)域性房企、制造性企業(yè)、中小型企業(yè)的身影。
在本輪拿地中，招商蛇口以87.8億元拿下北京亦莊新城、通州梨園、豐臺(tái)羊坊3宗地塊，是本次土拍拿地最多的企業(yè)。其次，京投發(fā)展以78.6億元拿下東壩北西區(qū)域兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和豐臺(tái)區(qū)地鐵十九號(hào)線新宮車輛段綜合利用項(xiàng)目FXG-1401-0601-03等地塊項(xiàng)目。
報(bào)告期內(nèi)，第二批清單擬出讓地塊29宗，出讓面積157.45公頃，涉及朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、通州、大興、順義、昌平、房山、平谷、密云、延慶11個(gè)區(qū)。其中房山6宗；順義、昌平、大興、通州各3宗；平谷、密云、延慶各1宗；中心城區(qū)朝陽(yáng)、石景山各2宗，豐臺(tái)推出4宗。
從計(jì)劃供應(yīng)面積來(lái)看，昌平區(qū)（33.08萬(wàn)平方米）、豐臺(tái)區(qū)（24.53萬(wàn)平方米）、房山區(qū)（22.13萬(wàn)平方米）計(jì)劃供應(yīng)較多，三區(qū)占全部供應(yīng)的50.65%。其中，房山區(qū)在上一批次中沒(méi)有推出土地，這次推出6宗，為全市最多。上一批次亦莊和海淀有供應(yīng)，這一批次則沒(méi)有土地推出。
供應(yīng)方式上，北京將繼續(xù)結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，通過(guò)“多頻少量”的方式實(shí)現(xiàn)商品住宅用地的均衡有序供應(yīng)，擬出讓時(shí)間段2023年5月17日至9月8日。
截至發(fā)稿日，北京新增7宗土地掛牌，合計(jì)出讓面積為39.75萬(wàn)平方米。其中，昌平2宗、房山2宗、順義1宗、大興1宗、平谷1宗。而昌平區(qū)的兩宗地塊引人關(guān)注，主要是沙河高教園區(qū)地塊周邊學(xué)校較多，且地塊有配建學(xué)校的要求，故此交易對(duì)象可能以教師為主。另一宗北七家鎮(zhèn)東二旗村二期地塊容積率僅為1.3，限高24米，打造改善型住房項(xiàng)目可能性比較大。
城市更新方面，期內(nèi)民間資本公開(kāi)推介的項(xiàng)目中含有城市更新12個(gè)，包括豐臺(tái)區(qū)福海國(guó)際大廈提升改造、懷柔區(qū)四維廠區(qū)改造等項(xiàng)目，總投資74.4億元；文旅體育項(xiàng)目23個(gè)，包括石景山區(qū)五里坨055地塊環(huán)球嘉年華、北京世園研學(xué)營(yíng)地綜合服務(wù)區(qū)等項(xiàng)目，總投資44.6億元。
北京住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地上非住宅房屋征收評(píng)估與補(bǔ)償工作的通知（試行）》，主要針對(duì)城市更新過(guò)程中非住宅房屋征收過(guò)程中的評(píng)估補(bǔ)償政策依據(jù)不足、評(píng)估可比實(shí)例選擇少、評(píng)估對(duì)象特殊情況多、劃撥用地非住宅評(píng)估難等問(wèn)題。當(dāng)下，北京城市更新進(jìn)程不斷推進(jìn)，需要進(jìn)一步優(yōu)化改造過(guò)程中碰到的實(shí)際問(wèn)題。
樓市未企穩(wěn)，不確定性增強(qiáng)
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，5月北京新房有20個(gè)項(xiàng)目取證，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)僅為1633套，環(huán)比減少8.1%，批準(zhǔn)預(yù)售面積17.86萬(wàn)平方米，環(huán)比增加0.5%。取證項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售多為庫(kù)房和地下車庫(kù)。二季度供應(yīng)出現(xiàn)驟降，不排除是房企推盤(pán)節(jié)奏不一，同時(shí)也受到一季度前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放的影響，導(dǎo)致本季度成交不佳，房企的推盤(pán)積極性受挫。
報(bào)告期內(nèi)，北京一、二手房網(wǎng)簽于3月份反彈后，4月、5月成交量在下探。據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，5月存量住房成交量12982套，環(huán)比減少6.8%，同比上升51%；新建成交量為4004套，環(huán)比減少34.66%，同比下降9%。一、二手住宅成交分化現(xiàn)象依然存在，整體趨勢(shì)并未如預(yù)期企穩(wěn)，樓市的不確定性增強(qiáng)。
從區(qū)域來(lái)看，二季度豐臺(tái)區(qū)賣出的項(xiàng)目成交額最多，高達(dá)214.21億元，相比上一季度成交金額最多的朝陽(yáng)區(qū) （123.5億）增加90多億元。另外可以看到，在這10個(gè)區(qū)域中，去化最好的為通州區(qū)（去化率71%）。西城區(qū)均價(jià)最高，為160258元/平方米，套數(shù)為590套。
從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，中信城四期（中海都闕臺(tái)）已賣出99億，是成交金額最多的項(xiàng)目。今年3月23日，中信城四期有585套房源拿證，目前（6月25日）已經(jīng)網(wǎng)簽569套，網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)16.51萬(wàn)/平，網(wǎng)簽率達(dá)97.26%。成交金額第二多的是北京城建天壇府，賣出了56.41億元。
北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月新建商品房銷售面積為432.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。其中，住宅銷售面積為313.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.1%；辦公樓為30.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)76.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為27.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)53.5%。
觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，1-5月累計(jì)住宅銷售同比上升，但5月單月住宅銷售面積為67.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了32.42%，是今年單月首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。如上述提及，樓市上漲承壓，由升轉(zhuǎn)降，需求不振是主要原因。
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