“逾期交付超過90日，買受人有權解除合同。”——期房購房合同里，一般都會有這么一個條款。
(資料圖片)
一位海女士（化名），就碰到了這種情況。
她最后成功解除合同、退房了嗎？
日前，中國裁判文書網公布的一份寧波市中級人民法院的民事判決書，給出了答案。
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據判決書顯示，2021年4月17日，海女士在杭州灣（今前灣新區）那邊的一個樓盤，簽了合同、買下了一套期房。
結合判決書所示及寧波市房產交易信息服務網資料，這個樓盤由綠地開發，海女士所購房源，建筑面積112平方米不到點，總價150余萬元——折合單價接近13500元/平方米！并且，是簽合同當天全款一次性付清。
按合同約定，房子交付時間為2022年6月30日前。合同中，當然也有常見的有關逾期交付的如下條款：
逾期交付在90日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金；超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當在買賣雙方辦理完畢合同解除手續且合同備案撤銷公示期滿后30個工作日內退換全部已付款項，并自買受人付款之日起按照中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息；同時，出賣人應按照全部房價款的5％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之二的違約金。02
法院查明，2022年12月1日，綠地開發的這個樓盤完成竣工驗收備案。次日，綠地方面向海女士發送《商品房交付通知書》。海女士于2022年12月3日收到上述通知書。
顯然，逾期交付遠超90天了。
海女士據此向法院訴請解除購房合同，要求開發商返還150余萬元的購房款，并按全部購房款的5％支付違約金7.5萬余元。
開發商則辯稱，案涉房屋是因為疫情導致逾期交付的，屬于不可抗力，請求駁回海女士的上訴請求。
法院也查明，2020年1月23日浙江省啟動重大公共突發衛生事件一級響應，同年3月2日調整為二級響應，同年3月22日，全省應急響應級別調整至三級。
法院最終怎么判的呢？
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法院判決書指出，雖然原、被告雙方約定逾期交房超過90日的，買受人有權解除合同，被告存在逾期交房超過90日的行為，但對原告要求解除合同的申請，仍應根據被告違約程度以及合同目的是否實現來綜合判斷，以維護買賣雙方的合法利益、維護交易秩序。
法院認為——
首先，從違約行為的程度上看，雖然2020年初本省發布的疫情防控一級響應為37天，但此后疫情對生產、生活仍有一定影響，而商品房開發是系統工程，需各類施工人員及相關原材料、設備等均齊備到位、相互配合才能正常進行，履行周期長、管理難度較大。其次，從違約行為的后果來看，案涉商品房已具備交付條件，開發商亦向海女士發送了交房通知書，開發商逾期交房的違約行為并不影響商品房買賣合同目的實現，且逾期交房的損失可通過主張相應違約金得到彌補。綜上，法院認為，基于誠實信用及鼓勵交易原則，綜合考慮疫情影響等因素，案涉合同以不解除為宜。
最終，法院對于海女士請求解除商品房買賣合同的訴請不予支持，對基于合同解除而提出的其余請求亦不予支持。
記者施文一審程旭輝
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