撰文|蜜姐
這是@閨蜜財經的第1305篇原創
剛剛過去的端午節，“河南王”建業地產官宣爆雷
【資料圖】
6月23日晚，建業地產發公告，未能在當天寬限期結束之前支付2024年到期的7.75%優先票據（ISIN：XS2262030369/通用代碼：226203036）的利息。
同時，建業地產宣布將“暫停向所有境外債權人進行支付”。
消息一出，輿論嘩然。
這家成立30余年的河南龍頭房企，2020年在“逆勢”抄底，2021年傳出危機。
但去年6月，建業地產成功引入國資作為“戰投方”；8月，鄭州出臺“百億房地產紓困基金”方案，建業地產的某項目又拔得頭籌。
因此，建業地產也一度被認為大概率有望成功上岸了。
就在今年3月，建業地產的創始人胡葆森在其另一家上市公司中原建業2022年業績交流會上，還頗為樂觀地判斷：房地產至暗時刻已過去。
短短3個月，建業地產就爆雷了。
作出國內初代地產大亨，胡葆森曾與馮侖、王石并稱為“地產三君子”。如今唯有胡葆森還奮斗在地產一線，這一次，68歲的他還能帶領建業地產走出困境嗎？
01
對于建業地產的爆雷，有自媒體稱是“扶不起來的阿斗”。
6月23日建業地產的公告中，我們可以看到其給出的解釋（理由），概括來看有4個要點。
第一，承認2021年下半年開始面臨債務管理的壓力，強調了自己一直在堅持還錢：“面臨行業的嚴峻挑戰，本集團一直持續、全力履約”。
具體體現在自2021年7月1日至今，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。
第二，坦誠此次美元債的違約，以及暫停向所有境外債權人進行支付，已確保公平對待所有境外債權人。
給出的原因是今年2季度以來，房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化，集團流動資金緊張狀況加劇，境外兌付壓力持續增加。
第三，“保交付，保經營”。
這應該是大眾和買房人最為關心的問題。建業地產承諾將集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及竣工物業的銷售。
第四，表態不躺平。將聘請中介機構，盡快出臺境外債務的整體解決方案。
02
建業地產到底欠了多少錢？
今年4月，建業地產發布了2022年報，其披露的信息中，建業地產的流動性危機明顯。
截至2022年底，建業地產的總負債1356.29億元，流動負債高達1232.53億元，其中最值得關注的是：
銀行及其他貸款66.50億元；
境外優先票據62.35億元，將于未來12個月內到期償還，此次爆雷的正是境外優先票據。
上述銀行及其他貸款及優先票據總額為236.61億元。
2022年底，建業地產的流動負債凈額達45.61億元；但其現金及現金等價物約為18.90億元，完全無法覆蓋短債。
盡管2022年建業地產的總現金比2021年減少了一半多，同比下滑55.8%，但其非但沒能減少負債，反而擔子更重了。
截至2022年底，建業地產的總借貸236.61億元，同比增長7.8%；凈借貸193.09億元，同比大增長59.7%。
負債增加，現金減少，建業地產的流動性更差了。
同期，其流動比率降至96.3%；而現金短債比僅為0.34，同比減少76.7%，一年內爆雷的風險大增。
03
“壓倒”建業地產的除了更加沉重的負債壓力外，還有經營業績的大幅下滑。
和其他房企不一樣，建業地產一直致力于“服務大中原”深耕河南，而不是全國擴張。
但也和其他房企一樣，建業地產追逐著千億規模的夢想。
2019年，建業地產首次突破千億銷售額的大關。同年，其省域化戰略推進，實現了在全河南省122個縣級以上城市全覆蓋。
2020年，建業地產的營收創新高，達433億元，同比增長41%。
2021年，營收有所下滑，仍接近420億元，但凈利潤僅有6億元，同比減少66%。
圖片來源|東方財富(300059)網（特此感謝）
2022年，建業地產的業績爆雷：營收241億元，同比下滑4成；凈虧損78.19億元。
同年，建業地產的經營現金流凈流出13.55億元。
今年建業地產的經營情況進一步惡化。
今年1-5月，據建業地產披露的未經審核合同銷售數據顯示：
業務合同銷售額87.64億元，同比減少20.8%；
總合同建筑面積1,259,579平方米，同比減少14.6%；
每平方米平均銷售價格6,958元，同比減少7.3%。
要知道去年同期還有疫情影響，如今疫情已過，而建業地產的寒冬卻還沒有過去。
當然，這也并非特例，房地產業依然還在經歷深度調整。但下沉河南各縣級城市的建業地產，顯然受影響更明顯。
04
都是“抄底”惹的禍？
相比其他在全國瘋狂擴張的黑馬房企，深耕區域的建業地產，其實并不保守，尤其是2020—2021年依然在大手筆拿地。
閨蜜財經統計了2016—2022年，建業地產披露的土地儲備情況：
新增土地方面，2017年最高峰為新增儲備建筑面積1467萬平方米，盡管2020、2021年有所降速，但依然高到900多、800多萬平方米；
尤其是2020年，其逆勢抄底，土地儲備建筑面積達到7年來的最高點5411萬平方米，權益建筑面積4029萬平方米。
同年5月，建業集團旗下的物業公司建業新生活成功赴港上市。
除了土儲，建業地產的逆勢“抄底”還體現在加杠桿上。
近些年，當房地產行業整體去杠桿、降負債之際，建業地產卻并未止步。2019—2021年，其資產負債率均高達91.25%、91.10%和91.26%。
2020年，建業地產還在加速借錢。
比如年報披露，截至2020年底，其公司債券約30億元，同比增長101.3%；優先票據約72.01億元，同比增長48.2%。
如果2021年疫情結束，或許建業地產的抄底未來還有勝出的希望。可惜，這一次的疫情完全超出市場預期，延續了3年之久。
2021年夏天，鄭州遭遇特大暴雨洪澇，建業地產也深受其害。加之疫情持續，建業集團公開救助。
同年11月，建業集團獲得中原銀行提供的總額不超過人民幣100億元的綜合融資服務。
2022年更是獲得國資戰投方的支持，旗下某項目又獲得了鄭州“百億房地產紓困基金”支持。
從上述情況來看，建業地產被罵“扶不起來的阿斗”也并不冤枉。
當然，建業地產也有自己的“委屈”。
建業集團產業眾多，胡老板又頗有情懷。
據媒體報道，1994年-2020年，26年間建業集團累計投入近50億元用于河南足球事業發展。
而近幾年，建業地產也不斷在賣資產、賣項目、裁員，拖到現在才爆雷，也實屬不易。
但作為企業，欠債還錢是天經地義之事，不容易還是得想辦法解決問題。尤其是作為房企，涉及民生，保交樓更是需要落到實處。
期待建業地產能如其公告所言，不躺平，拿出切實可行的解決方案。
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（責任編輯：王治強 HF013）標簽：
