上市房企定增項目獲批加速。
6月27日深交所發行上市審核信息官網顯示，深市兩單房企福星股份和中交地產再融資項目獲得證監會批文，這是繼6月9日首單定增并購項目——招商蛇口發行股份購買資產并募集資金獲得注冊生效后，又有A股房企試水“第三支箭”（房企股權融資）并成功落地。
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據悉，兩家企業分別募集資金億元和35億元，主要投向棚戶區改造項目和“保交樓、保民生”的房地產項目以及補充流動資金。
從定增審核要點來看，根據券商中國記者梳理，監管層主要關注兩大方面，一是房企發行人的基本面，如資產負債率、毛利率等財務指標，以及是否交付困難或者存在大額債務違約；二是募投項目，如融資合理性、效益測算，以及保證補流資金不用于變相拿地等。
深交所表示，為推動上市房企再融資項目高效落地，主抓加強指導服務，答疑解惑，做好日常監管協同，精準識別公司風險。
深市上市房企再融資項目落地
房企股權融資正加速落地。6月27日，兩家深市房企的再融資項目獲得證監會批文。
根據定增募集說明書顯示，福星股份向特定對象發行股票募集資金總額不超過億元，主要用于三個募投項目，分別為紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目、補充流動資金。福星股份表示，本次募投項目均屬于武漢市城中村改造類項目，是有利于國計民生的工程。
據悉，福星股份定增項目在今年3月3日獲得受理，20天后獲得問詢，6月6日獲得深交所審核通過，6月19日注冊生效，如今終于拿下批文。從受理到獲得批文全程歷時116天。
另一家中交地產計劃募資不超過35億元，募投項目共有六個，分別為長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河、補充流動資金。公司表示，本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關政策要求，募集資金投資項目均為住宅項目，均已取得首批預售許可證并進行預售。
中交地產定增項目進展相對要快，公司定增項目在3月29日獲得受理，4月9日進入問詢階段，該公司與福星股份一樣在6月6日獲得深交所審核通過，也于6月19日注冊生效，并在27日獲得批文。公司從受理到獲得批文歷時90天。
支持優質房企改善資產負債表
在房企定增審核中，監管審核要點有哪些？備受市場關注。根據券商中國記者梳理兩家公司的問詢函，監管的關注點主要為兩大塊：一是房企發行人基本面問題；二是募集資金及其投向問題。這從中可以看出，監管對公司經營面及融資合理性的持續關注，支持改善優質房企資產負債表，加大權益補充力度。
具體來看，在公司基本面方面，監管需要房地產企業說明剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比等財務指標，以及房地產業務毛利率水平波動情況是否處于合理區間，是否與同行業可比上市公司情況相一致。
監管也會關注公司是否有違法違規或重大負面輿情信息。比如是否存在房地產項目交付困難引發的重大糾紛爭議；是否存在大額債務違約、逾期；是否存在資金籌措、拿地拍地、項目建設、已售樓房交付、實際控制人聲譽等方面重大不良輿情；是否存在閑置土地、捂盤惜售、炒地炒房、違規融資、違規拿地、違規建設等情況。
交易所還會要求發行人結合房地產宏觀調控政策、行業景氣度、房地產投資增速、批準預售及其變化情況、公司房地產業務新開工面積、簽約銷售面積、銷售回款面積等，說明公司經營是否正常，是否具備持續經營能力。
在第二大類的募集資金及募投項目問題上，福星股份和中交地產募資用途均為地產項目，交易所會提問兩家公司本次募資投向房地產的主要考慮，要求結合財務狀況、經營情況、現金流等情況，說明公司的資金籌措需求及本次融資的必要性和合理性。
要求結合募投項目的建設進度、銷售情況及價格、周邊區域及同行業類似項目情況、募投項目收益情況的測算過程、測算依據等，說明募投項目效益測算的合理性及謹慎性。
此外，記者也注意到，上述兩家房企均提到，會把募集資金的其中一部分用于“補充流動資金”。為此，交易所均要求發行人，結合資金使用的內部控制制度，公司拿地拍地、開發新樓盤計劃、在建項目資金需求等，說明如何保證補充流動資金的使用符合上市房企的監管要求，是否會變相用于拿地拍地、開發新樓盤等增量項目。
深交所多舉措提高審核質效
2022年11月證監會出臺一攬子政策，明確表示資本市場支持房地產市場平穩健康發展，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展。這標志著房地產紓困政策在“第一支箭”（貸款融資）、“第二支箭”（債券融資）發出后，出臺“第三支箭”（股權融資）。
此次政策核心是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。
為此，業內亟盼相關項目盡快落地，形成示范效應。就在6月9日，招商蛇口發行股份購買資產并募集配套資金項目獲得批文，這意味著房企股權融資“第三支箭”在實操層面的正式落地。據了解，招商蛇口擬以發行股份方式分別購買南油集團24%股權和招商前海實業%股權，并募集配套資金85億元，主要用于10個存量住宅項目后續建設及交付。
如今，深市兩單房企定增項目落地，房企股權融資再獲進展。深交所表示，為加快推動上市房企再融資項目高效落地，深交所在審核中著重抓好多項工作提高審核質效。
具體來看，一是加強指導服務，上市房企再融資政策啟動后，市場對政策適用存在疑問，深交所主動約見5家在審房企，“面對面”答疑釋惑，切實提升審核透明度；二是做好日常監管協同，完善審核部門與公司監管部門工作協作機制，發揮企業畫像系統等智能輔助工具在精準識別公司風險中的作用。
（文章來源：券商中國）
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