“逾期交付超過90日，買受人有權(quán)解除合同。”——期房購(gòu)房合同里，一般都會(huì)有這么一個(gè)條款。
(相關(guān)資料圖)
一位海女士（化名），就碰到了這種情況。
她最后成功解除合同、退房了嗎？
日前，中國(guó)裁判文書網(wǎng)公布的一份寧波市中級(jí)人民法院的民事判決書，給出了答案。
據(jù)判決書顯示，2021年4月17日，海女士在杭州灣（今前灣新區(qū)）那邊的一個(gè)樓盤，簽了合同、買下了一套期房。
結(jié)合判決書所示及寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)資料，這個(gè)樓盤由綠地開發(fā)，海女士所購(gòu)房源，建筑面積112平方米不到點(diǎn)，總價(jià)150余萬(wàn)元——折合單價(jià)接近13500元/平方米！并且，是簽合同當(dāng)天全款一次性付清。
按合同約定，房子交付時(shí)間為2022年6月30日前。合同中，當(dāng)然也有常見的有關(guān)逾期交付的如下條款：
逾期交付在90日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金；
超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)在買賣雙方辦理完畢合同解除手續(xù)且合同備案撤銷公示期滿后30個(gè)工作日內(nèi)退換全部已付款項(xiàng)，并自買受人付款之日起按照中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息；同時(shí)，出賣人應(yīng)按照全部房?jī)r(jià)款的5％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。
法院查明，2022年12月1日，綠地開發(fā)的這個(gè)樓盤完成竣工驗(yàn)收備案。次日，綠地方面向海女士發(fā)送《商品房交付通知書》。海女士于2022年12月3日收到上述通知書。
顯然，逾期交付遠(yuǎn)超90天了。
海女士據(jù)此向法院訴請(qǐng)解除購(gòu)房合同，要求開發(fā)商返還150余萬(wàn)元的購(gòu)房款，并按全部購(gòu)房款的5％支付違約金7.5萬(wàn)余元。
開發(fā)商則辯稱，案涉房屋是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致逾期交付的，屬于不可抗力，請(qǐng)求駁回海女士的上訴請(qǐng)求。
法院也查明，2020年1月23日浙江省啟動(dòng)重大公共突發(fā)衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，同年3月2日調(diào)整為二級(jí)響應(yīng)，同年3月22日，全省應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別調(diào)整至三級(jí)。
法院最終怎么判的呢？
法院判決書指出，雖然原、被告雙方約定逾期交房超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，被告存在逾期交房超過90日的行為，但對(duì)原告要求解除合同的申請(qǐng)，仍應(yīng)根據(jù)被告違約程度以及合同目的是否實(shí)現(xiàn)來綜合判斷，以維護(hù)買賣雙方的合法利益、維護(hù)交易秩序。
法院認(rèn)為——
首先，從違約行為的程度上看，雖然2020年初本省發(fā)布的疫情防控一級(jí)響應(yīng)為37天，但此后疫情對(duì)生產(chǎn)、生活仍有一定影響，而商品房開發(fā)是系統(tǒng)工程，需各類施工人員及相關(guān)原材料、設(shè)備等均齊備到位、相互配合才能正常進(jìn)行，履行周期長(zhǎng)、管理難度較大。
其次，從違約行為的后果來看，案涉商品房已具備交付條件，開發(fā)商亦向海女士發(fā)送了交房通知書，開發(fā)商逾期交房的違約行為并不影響商品房買賣合同目的實(shí)現(xiàn)，且逾期交房的損失可通過主張相應(yīng)違約金得到彌補(bǔ)。
綜上，法院認(rèn)為，基于誠(chéng)實(shí)信用及鼓勵(lì)交易原則，綜合考慮疫情影響等因素，案涉合同以不解除為宜。
最終，法院對(duì)于海女士請(qǐng)求解除商品房買賣合同的訴請(qǐng)不予支持，對(duì)基于合同解除而提出的其余請(qǐng)求亦不予支持。
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