2023年高考已畫下句點，恰同學(xué)少年，揮斥方遒，完成人生路上這一次“大考”后，正在奔向新的起點。而對于正值年中的房地產(chǎn)而言，“趕考”正在進行時。
從月度走勢來看，今年一季度青島樓市迎來“小陽春”，3月份飆升至一季度最高點，然而4月就踩下了“剎車”，5月樓市繼續(xù)低溫運行，購房動力有所減弱、市場復(fù)蘇面臨阻力。
(資料圖片僅供參考)
進入6月，作為2023年上半年收官之月，樓市大寬松格局下，各大樓盤動作頻頻，特別是“618”，沖刺半年度業(yè)績的重要節(jié)點，各大房企都在為“半年度業(yè)績”發(fā)力。此外，疊加西海岸、城陽、即墨等多個樓盤集中網(wǎng)簽，帶動簽約量明顯上漲，并創(chuàng)下近半年最高記錄。但樓市寬松政策利好成果顯現(xiàn)究竟幾成，具體市場實際情況仍需辯證看待。
01
月度簽約情況
（2023年6月商品房供銷價數(shù)據(jù)為6.1-6.29）
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年共計簽約商品房1106億元，746.55萬㎡、約62056套。較去年同期銷售金額下滑12.6%、面積下滑15.8%和套數(shù)下滑16.8%。
2023年6月青島商品房市場累計簽約金額約320.02億元，同比下滑41.3%，環(huán)比明顯上漲96%；簽約面積約221.12萬㎡，同比下滑41.4%，環(huán)比大幅上漲105.8%；簽約套數(shù)19047套，同比下滑38.5%，環(huán)比上漲113.4%。從價格來看，2023年6月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價為14473元/㎡，受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，價格同比上漲0.3%，環(huán)比下滑4.7%。
02
區(qū)域成交情況
（2023年6月全年各區(qū)市成交情況）
從各區(qū)域成交情況來看，2023年6月青島新建商品房成交主力依然集中在西海岸、城陽和即墨。數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)合計簽約6249套、約53.15萬㎡，占全市簽約總面積的24%，排至各區(qū)市第一位，中鐵青島世界博覽城、融創(chuàng)中心等項目大批房源網(wǎng)簽；在星河灣、順城萬科海潮云起等項目集中網(wǎng)簽的帶動下，城陽區(qū)躍居第二位，簽約2824套、約41.41萬㎡，占全市簽約總面積的18.7%；即墨區(qū)緊隨其后，簽約3374套、約37.51萬㎡，占全市簽約總面積的17%。
03
土拍方面
2月21日，青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布擬出讓地塊詳細(xì)清單表，共出讓地塊14宗，占地面積約47.11萬㎡，總建筑面積約106.64萬㎡，成交總金額106.01億元。張村河018/046地塊、捷能地塊、閆家山地塊四宗市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊將一批次土拍推向高潮，均是溢價成交，其他地塊底價成交。這也意味著，青島不同區(qū)域樓市冷熱不均，樓市分化已是板上釘釘。
6月5日，，共計出讓地塊14宗，占地面積約48.8萬㎡，總建筑面積約124.54萬㎡。擬出讓時間段為6月3日-9月3日。
04
政策層面
政策層面，2023上半年房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)去年末以來的寬松態(tài)勢，包括優(yōu)化集中供地制度、全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”、降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。
城市層面，更是從“因城施策”到“一區(qū)一策”精準(zhǔn)化調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年超130個城市發(fā)布松綁政策超260次，內(nèi)容涉及限購、限售、帶押過戶、公積金、購房補貼等，并且一線城市和二三線城市成為本輪松綁的主力軍。整體來看，雖上半年政策松綁持續(xù)發(fā)布，但從具體政策來看，松綁力度一般，落地執(zhí)行效果不及預(yù)期。
短期來看，預(yù)計下半年政策仍將持續(xù)寬松，各地因城施策“持續(xù)松綁”將成為常態(tài)，全面降息后將拉開新一輪貨幣寬松序幕，但未來仍將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，支持剛性和改善性住房需求。
青島層面，6月2日青島樓市發(fā)布重磅消息。非限購區(qū)域首套房和二套房首付均作下調(diào)，首套20%，二套30%；對因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請貸款延期展期等情形需出售住房的,且住房符合新建商品住房合同網(wǎng)簽備案滿 3 年或取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿 2年、二手住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿1年的，房屋產(chǎn)權(quán)人可申請解除住房交易限制等。
此外，網(wǎng)傳青島市公積金管理中心對青島市異地貸款有關(guān)政策規(guī)定進行了調(diào)整。指出，異地繳存住房公積金的職工在我市購房申請異地貸款或作為配偶參與申貸的，取消本市戶籍限制，無需提供戶籍證明材料，貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。
銳理君分析認(rèn)為政策端的暖風(fēng)頻吹，一方面是促進有效需求持續(xù)釋放，帶動整體市場回溫，以推動地產(chǎn)業(yè)向好發(fā)展，另一方面也是對“房住不炒”調(diào)控基調(diào)的重申，“因城施策”而非“大水漫灌”，助力市場的同時規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險，為供給端及需求端找到最為良好的“政策平衡點”。
05
信貸層面
信貸方面，6月20日，央行公布最新市場報價利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，與上月相比均下降了0.1%。值得注意的是，這是時隔10個月后的首次降息，2022年至今第四次LPR下調(diào)，也是2023年首次下調(diào)。
降息后，目前青島執(zhí)行的信貸政策為首套房商業(yè)貸款房貸利率最低4.0％，二套房最低4.8％。公積金貸款首套3.1%；購買二套房貸款利率3.575%。
2023年1-6月
開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20
2023年上半年，從放榜的“年中成績單”來看，房企正在以“開門紅”的成績強化對于青島市場占有率的爭奪。其中，海信地產(chǎn)以銷售額第一，奪得青島樓市“中考”榜“冠軍”稱號。
2023年上半年新建商品房銷售金額TOP20的開發(fā)商，合計總銷售金額約550億，占青島整個市場的半壁江山，占比49.7%。海信地產(chǎn)、和達集團、萬科地產(chǎn)三家房企毫無懸念占據(jù)“狀元”、“榜眼”、“探花”位置。下半年隨著張村河、金家?guī)X、東李世博園等板塊多個品牌開發(fā)商、多個派系的新品樓盤入市，青島樓市的下半年，誰又將笑到最后？
海信地產(chǎn)上半年以銷售金額56.11億元登頂銷冠，海信君瀾、海信依云小鎮(zhèn)、海信璞悅等項目熱銷，海信君瀾簽約9.89億、2.28萬㎡；海信依云小鎮(zhèn)簽約172套、8.93億；海信璞悅簽約5.33億元。
和達集團緊隨其后，上半年簽約43.92億元位居第二位。其中和達智慧生態(tài)城、和達和山以及西海岸靈山灣板塊和達云辰、和達云頂?shù)软椖烤胁凰椎谋憩F(xiàn)。和達智慧生態(tài)城簽約5.6億元；和達和山簽約3.3億元；和達云辰簽約3.26億元；和達云頂簽約3.01億元。
萬科地產(chǎn)以銷售金額39.67億元位居第三，主要是在森林公園、順城萬科海潮云起等項目熱銷的帶動下，森林公園簽約12.8億元、5.6萬㎡；順城萬科海潮云起簽約10.2億元、7.1萬㎡。
2023年1-6月
開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10
《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進行審閱。
從榜單來看，入榜的前7名房企權(quán)益銷售金額均破30億，權(quán)益銷售金額破50億的房企僅海信地產(chǎn)一家。青島上半年權(quán)益銷售榜TOP10的門檻為24.27億元。
在2023年1-6月新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜上，海信地產(chǎn)登頂TOP1，權(quán)益銷售金額56.1億元，遙遙領(lǐng)先。多采用獨立開發(fā)模式，鮮有項目是合作開發(fā)。
北岸置業(yè)排名第二位，權(quán)益銷售金額41.49億元，多個樓盤均采用合作開發(fā)模式，與合作方按照股權(quán)進行了拆分。
君一控股以權(quán)益銷售金額37.1億元位居第三位。
2023年1-6月
新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20
2023年1-6月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積345萬㎡，占全市簽約總面積的46.2%。
和達集團以簽約33.7萬㎡位居第一位，簽約項目主要集中在和達智慧生態(tài)城、和達熙園和西海岸靈山灣板塊的和達云辰、和達云頂?shù)软椖俊?/p>
海信地產(chǎn)位居第二位，簽約29.65萬㎡，海信鳳臺世家、海信城、海信盟旺山世家二期、海信依云小鎮(zhèn)、海信君瀾、海信公園里是簽約主力，簽約面積均在2萬㎡以上。
萬科地產(chǎn)以簽約24.78萬㎡位居第三位， 順城萬科海潮云起、森林公園、城望云起是簽約主力。
2023年1-6月
商品住宅銷售總金額TOP10
樓市分化時代，剔除市場泡沫后，整個市場將重新回歸到地段&產(chǎn)品力上。從單盤成交情況來看，主城核心、品牌開發(fā)商、強有力的產(chǎn)品力等等因素都促成以下樓盤的高成交。
星河灣項目大批房源6月份集中網(wǎng)簽，直接將項目簽約量推至高位，占據(jù)銷售金額榜單TOP1,上半年合計簽約15.4億元、7.29萬㎡。
浮山后紅盤青啤靜瀾山以13.98億元的銷售金額斬獲2023年1-6月青島商品住宅金額榜“榜眼”，同時也是上半年主城區(qū)商品住宅金額銷冠，共計簽約商品住宅277套、約3.95萬㎡。
張村河板塊千萬豪宅魯信有鄰花園，項目自入市以來持續(xù)熱銷，上半年以簽約13.8億元位列第三位，簽約面積3.39萬㎡。
2023年1-6月
商品住宅銷售總面積TOP10
2023年1-6月商品住宅銷售總面積TOP10中，中建錦繡天地以簽約10.11萬㎡位居第一位，且占據(jù)絕對優(yōu)勢。
1、統(tǒng)計時間為：2023年1月1日至2023年6月29日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；
3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進行多方驗證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。
4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。
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