21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道
久未在內地市場現身的長實，因為一宗對出險房企的債權收購被推上了風口浪尖。
近日，市場消息稱，由龍光地產與合景泰富發展聯合打造的香港豪宅凱玥項目相關債權或將變更，李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權銀行之一的匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權。
(資料圖)
21世紀經濟報道記者分別從接近合景、龍光的人士處證實了這一消息。但兩家房企對此反應強烈，紛紛跳出來羅列交易一旦達成將對之帶來的“負面影響”。更有市場聲音直指，李嘉誠與長實此舉是“趁火打劫”，將兩家出險房企推入深淵。
不得不承認的是，凱玥是合景、龍光這兩家深陷債務泥淖的出險房企手上為數不多的優質資產，在日后債務重組的方案溝通中，這也是重要籌碼。站在各自的立場，兩家房企的擔憂與反抗，情有可原。
但長實、匯豐之間的接洽，實在也不應該被過分苛責。在本輪房企出險的周期中，并不乏金融機構通過合理渠道維護自身權益的先例，例如有銀行接管了房企的優質項目，又如地方城投參與金融機構的出險項目債務重組等。
以此可見，匯豐轉讓債權，是正常的商業行為。這在日后出險房企的債權分解和處置中，或將持續見到。合景、龍光的“出頭”，則是出險房企、金融機構之間博弈的側影。
重要的籌碼合景、龍光在意凱玥項目，并非沒有緣由。
公開資料顯示，2017年，合景、龍光聯合體以168億港元的總價聯合競得這宗地塊，其規劃總建筑面積超76萬平方呎（約7萬平方米），為臨海大型市區住宅項目。根據測算，凱玥項目總貨值約超300億港元。
鑒于這一項目的超高貨值，龍光、合景均將之加入到境外債重組的增信范疇。接近龍光、合景的人士對21世紀經濟報道記者透露，“在推動境外債重組時，為了保障投資人的權益，凱玥項目債權在兩家公司計劃重組的范疇之內。”
龍光與合景，均是已經出現債務違約的房企，且目前均在境外債重組的推進過程中。
其中，龍光原本計劃在今年3月前推出境外債重組方案，但幾經易稿，目前其整體方案還未最終完成；合景則是于今年5月才正式宣布啟動境外債重組，目前也尚沒有重組的時間進度表。
根據21世紀經濟報道記者從兩家房企的債權人處獲得的情況，兩家房企在與債權人溝通的過程中，均將凱玥項目視作重要資產。“這個是他們的籌碼，項目貨值高而且融資還比較克制，比較好變現。”一位境外債投資者對21世紀經濟報道記者表示。
一位接近龍光的人士也對記者表示，“如果債權被轉讓，若是成功了對境外債的談判會帶來很大的阻力，會陷入困境甚至失敗，境外展期談判，相應的對境內正常生產經營也會受到相應的影響，可能會引發一系列問題。”
這也側面印證了，合景、龍光對這宗資產的倚重。
為了保住這宗資產，合景、龍光還在全力地維持其正常經營。據合景、龍光兩家房企所透露的消息，目前凱玥項目的銀團貸款兌付情況正常，項目運作也正常。
匯豐的無奈盡管有超高貨值，也被兩家房企視作是“救命稻草”，但凱玥的銷售狀況，卻不甚理想。
一個確認的事實是，凱玥項目通過銷售變現所能獲得的現金流量，其實十分有限。
公開資料顯示，凱玥項目于今年1月入市，而根據凱玥項目的成交紀錄冊，截至5月3日，凱玥僅售出3套房源，成交總價在1.64-1.85億港元之間，累計回收資金約5.32億港元。
入市近半年，如此的銷售成績，或許就是匯豐“急了”的原因。從匯豐的業務情況來看，受累于內地部分房企的業務表現，匯豐本身也處在挑戰中。
可見的事實是，過去這幾年，受到內地部分房企表現的影響，匯豐房地產敞口高企。
根據匯豐去年年報，匯豐列賬基準預期信貸損失為36億美元，同比增加45.2億美元，其中有一部分來自“內地商業房地產行業的現行發展而作出的準備”。
據匯豐控股首席財務官艾橋智透露，截至去年底，對內地商業地產的風險敞口總額為168億美元，當中香港業務入賬風險敞口為94億美元。其預測2023財年的列賬基準預期信貸損失提撥約為40個基點。
“匯豐和恒生的地產風險敞口確實比較大，所以要把一些債權挪出去，處在比較可控的范圍。”一位香港金融機構的人士對21世紀經濟報道記者分析道。
在此背景下，匯豐接洽凱玥債權轉讓，在資本市場看來，實乃常規操作。
而據21世紀經濟報道了解，長實已經通過匯豐與其他為凱玥提供貸款的債權銀團協商，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數權益。一位了解情況的人士稱，此次銀團權益出售，僅僅是匯豐等少數銀行的主張，大多數銀行并沒有出售計劃。
長實的算盤長實和凱玥地塊，之前也有淵源。在2017年這宗地塊的投標中，長實也曾參與其中，只不過敗給了龍光、合景的聯合體。
而長實在此時接洽債權收購，很符合其擅長的商業操作方式，也即是“低買高賣”。這兩年，長實也不斷在中國內地、中國香港尋覓投資機會，目前成功的案例有，去年12月以遠低于市場預期的價格中標香港啟德地塊，以及現身在去年廣州的集中供地中。
因此，長實看中凱玥項目，在市場看來并不出乎意料。長實目前并未對外回應與這宗交易的任何信息，但在資本市場看來，這宗交易如若最終達成，也是在正常的框架之內。
站在出險房企的立場，交易本身達成可能會帶來的各種連鎖反應的確可能存在，但金融機構也并非等閑之輩，他們本身就有各種合規的渠道行使權利。
“出險房企的訴求無非就是，債權人你跟我綁在一條船上，你不能夠采取任何行動，不能夠催債，也不要行使任何權利。”一位不愿具名的券商機構人士對21世紀經濟報道記者分析認為。
可供對比的是，中信銀行對佳兆業債權處置這一樣本，中信銀行作為佳兆業的大債主，通過服務信托的模式接手其旗下位于深圳的多個優質項目，由中信城開負責融資代建并提供一定資金盤活項目，而項目權益最終的分配則是要在中信銀行和中信城開收回對應收益后，才能夠歸屬于佳兆業所有。
除此以外，在出險房企的化險名單上，也并不乏債權方直接接管項目的事件，這在近兩年來，并不罕見。
再將目光聚焦于凱玥項目，在許多資本市場人士乃至了解交易的人士看來，也多數不認為債權轉讓之間有不合規矩的地方。
“匯豐是債權人，即便要轉讓，合景和龍光的話語權也不會太大。他們可以表達不同意見，但最終結果見仁見智吧。”一位了解交易的人士分析稱。
合景、龍光的訴求，是當下出險房企的側影。他們意圖改變什么，但手上的籌碼或許卻不支持。隨著債務重組推進深水區，金融機構與出險房企之間的博弈將會持續，還會有更多的合景、龍光站出來，對金融機構說“不”。
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