今天上午十點，蘇州三批次土拍準時開拍。
本場土拍共有12宗地塊出讓，包括相城6宗、園區2宗、姑蘇區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗，位于姑蘇胥江、南門、園區斜塘、吳中城南、相城元和、黃橋、經開區、黃埭和吳江太湖新城。
(資料圖片僅供參考)
總出讓面積為42.26萬㎡，成交總價為xx億元，最高成交樓面價為姑蘇區南門地塊28456元/㎡，最低成交樓面價為相城黃埭地塊9800元/㎡。
蘇地網掛【2023】8號公告土拍成交結果如下：
12宗涉宅地塊中，2宗觸頂搖號，2宗溢價成交，8宗底價成交。
蘇州三批次土拍地塊成交詳情
姑蘇胥江地塊競價38輪后，進入搖號環節，成交總價68625萬元，成交樓面價23000元/㎡，溢價率15%。
姑蘇南門地塊經過1輪報價，由中建國際＆蘇州軌交競得，成交總價219193萬元，成交樓面價為28456元/㎡，溢價率0%。
園區斜塘26號地塊經過30輪報價，進入搖號環節，成交總價為140845萬元，成交樓面價為28175元/㎡，溢價率15%。
園區斜塘27號地塊經過2輪報價，被保利置業競得，成交總價為148217萬元，成交樓面價為22075元/㎡，溢價率0.34%。
吳江太湖新城6號地塊經過1輪報價，被中建三局＆武漢聯投置業、長三角一體化示范區蘇州灣投資發發展（江蘇）集團有限公司競得，成交總價為62947萬元，成交樓面價為10262元/㎡，溢價率0%。
吳中城南地塊經過1輪報價，被蘇州恒邦置地競得，成交總價為100069萬元，成交樓面價為15000元/㎡，溢價率0%。
相城元和33號地塊經過1輪報價，被蘇州興華房地產開發有限公司＆蘇州市相城區元和房地產開發有限公司競得，成交總價為82268萬元，成交樓面價為16000元/㎡，溢價率0%。
相城元和34號地塊經過2輪報價，被興華房地產開發有限公司＆蘇州市相城區元和房地產開發有限公司競得，成交總價為41640萬元，成交樓面價為15831元/㎡，溢價率0.97%。
相城黃橋29號地塊經過1輪報價，被建發＆蘇州市東挺河智能科技發展有限公司競得，成交總價為65051萬元，成交樓面價為12480元/㎡，溢價率0%。
相城黃橋30號地塊經過1輪報價，被建發＆蘇州市東挺河智能科技發展有限公司競得，成交總價為72951萬元，成交樓面價為12489元/㎡，溢價率0%。
相城經開區31號地塊經過1輪報價，被漕湖置地＆中惠房地產競得，成交總價為105062萬元，成交樓面價為16000元/㎡，溢價率0%。
相城黃埭32號地塊經過1輪報價，被蘇州市聯勝置業有限公司＆蘇州市江南國際置業有限公司競得，成交總價為74440萬元，成交樓面價為9800元/㎡，溢價率0%。
從第三批次土拍掛出的12宗地塊來看，本批次核心區供地減少，整體競爭熱度有一定回落。
本輪土拍延續了首批次和二批次的“整體持穩、局部火熱”的態勢，并持續分化。
1.核心優質地塊觸頂搖號，而地段一般的地塊仍底價或者低溢價成交。
姑蘇胥江24號地塊、園區斜塘26號地塊毫無懸念地觸頂搖號，斜塘27號地塊、相城元和34號地皆經過2輪報價后溢價成交，且兩塊地的溢價率皆在1%以下，其它地塊皆底價成交。
可見在當下的蘇州土地市場，分化加劇，只有好地塊才有市場。
2.拿地房企多為央國企和地方國企
從拿地房企來看，仍舊以中建國際、保利置業、建發房產、中建三局等穩健的央國企為主，還有蘇州軌交、相城區元和房地產開發有限公司、吳中經開國發、漕湖置地等地方國企。
本場土拍還延續了二批次的央國企和地方國企聯合拿地的模式，比如說中建國際和蘇州軌交聯合拿下吳中城南地塊，建發＆蘇州市東挺河智能科技發展有限公司聯合斬獲相城黃橋兩塊地。
這種拿地模式降低了拿地風險和成本，也增加了這些房企的貨值，而這些開發經驗豐富、且實力穩健的央國企加入，將利好這些地塊未來產品的打造，對于購房者來說也是好事。
也由此可見，這些房企對蘇州這座城市的房地產市場發展仍舊看好。
3.受制于地塊素質條件，本批次土拍熱度下跌明顯
我們知道，今年以來蘇州的首批次和二批次土拍，在優質地塊的助推之下，土地市場呈現一定的熱度，表現為城市頭部價值板塊的優質地塊競拍輪次多達40+、60+輪次，且意向房企中民企數量增加，投資拿地意愿強烈。
而今天這場土拍2宗搖號地塊最高競拍輪次也才38輪，拿地房企也沒有了民企的身影，這背后的主要原因就是地塊素質條件的制約。
和前兩場土拍出讓的地塊條件相比，本場土拍出讓的12宗地塊中，僅有園區次核心斜塘兩宗地，還有姑蘇核心胥江地塊受房企關注較多，其他皆位于非核心地段。
總的來說，本場土拍的結果并不讓人意外，皆在情理之中。
以下為地塊詳情解讀：
壹
姑蘇區
Cric Suzhou
第三批次集中供地，姑蘇區繼續出讓了兩宗優質涉宅地塊，分別位于南門與胥江板塊。
2023年以來，姑蘇區已經掛出了5宗涉宅用地，達到了近年來掛牌數量之最。
-胥江運泰路南24號地塊-
蘇地2023-WG-24號地塊未開先火，在掛牌期就已經有7輪報價，已加價1000萬元。
經過38輪激烈競價后，該地塊超過最高限價，進入搖號環節，成交樓面價為23000元/㎡，成交總價為68625萬元，溢價率為15.08%。
蘇地2023-WG-24號地塊位于吳門橋街道運泰路南、凌波路東，西側緊靠京杭大運河，擁有運河景觀。
根據要求，項目最低裝標2000元/㎡，同時住宅戶型面積不低于120㎡，其中，140㎡以下戶型不超過總戶數的30%。
地塊位處胥江板塊，各項生活配套也十分成熟。
交通方面，地塊距軌交5號線雙橋站約800m，一站可直達軌交2號線、5號線換乘站勞動路站；向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站，公共交通十分便捷；
教育方面，周邊有胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學校等學校；
商業方面，胥江龍湖天街即將于今年7月開業。此外，地塊距獅山核心商圈也僅2公里左右。
目前板塊內新盤僅桃溪瀾園在售，項目最后一批次房源近期取證，其整體備案均價4.2萬元/㎡，較此前價漲2%。待入市項目僅仁恒48號項目，住宅部分打造為9-11層低密洋房。
地塊周邊次新二手房仁恒公園世紀、海胥瀾庭等掛牌價格在4.7-5.4萬元/㎡，項目入市后將有一定倒掛優勢。
待桃溪瀾園最后一批房源售罄，胥江板塊也將進入房荒，胥江24號地塊的出讓也是對板塊新一輪的補倉。
-南門市實小北地塊-
蘇地2023-WG-25號地塊經過一輪報價被中建國際＆蘇州軌交競得，成交總價為219193萬元，成交樓面價28456元/㎡，溢價率0%。
蘇地2023-WG-25號地塊占地約3.42萬㎡，根據規劃地塊共包含A區、B區、C 區，A 區為城鎮住宅用地，區域內居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區為城鎮住宅、科研混合用地，區域內內居住建筑最小戶型不小于140㎡ ，C區為地下空間。
地塊位處主城核心，周邊配套也十分完善。
交通上，地塊毗鄰4號線人民橋南站。
商業配套方面，蘇綸場就位于項目北側，匯鄰廣場、環宇薈等商業都在附近，另外南門商圈今年改造后的泰華商城與金地廣場也將與我們見面。
地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學、蘇州市實驗小學附屬幼兒園。
南門板塊已經斷供多年了，上一個新房項目還是2021年入市的東原印長江，項目備案均價36188元/㎡。
目前樓市主要以二手房市場為主，板塊內部分二手房在蘇州市實小學區光環之下，一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡，次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達到了6.1萬元/㎡。
貳
工業園區
Cric Suzhou
工業園區有兩宗宅地出讓，均位于斜塘板塊，從去年開始斜塘板塊供應迎來了爆發。
-斜塘東宏路南26號地塊-
蘇地2023-WG-26號地塊未開先火，在掛牌期就已經有3輪報價，已加價1000萬元。
經過30輪激烈競價后，該地塊超過最高限價，進入搖號環節，成交樓面價為28175元/㎡，成交總價為140845萬元，溢價率為15.11%。
地塊位于在建軌交6號線金家堰站西側，片區內還規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點，未來教育、商業配套齊全，生活與出行都十分便利。
近年來，隨著奧體板塊開發完善，被人們稱為“奧體南”的斜塘板塊也被賦予了更多的期待，板塊新房市場競爭也較為激烈，華發仁恒河濱雅苑、保利天珺、象嶼天悅東方項目產品定位都向高端改善轉化，象嶼天悅東方在6月19日領取二批次預售證，備案均價45784元/㎡，比首批次上漲了334元/㎡。
值得一提的是，與地塊一路之隔蘇地2023-WG-17號地塊，在5月末的第二批次集中土拍中，競價41輪后，由華潤置地搖號競得，成交總價162717萬元，成交樓面價28175元/㎡。
根據規劃，地塊裝標為3000-6000元/㎡，并且有人才房。
-斜塘原蓮花停保廠地塊-
蘇地2023-WG-27號地塊經過2輪報價被保利置業競得，成交總價為148217萬元，成交樓面價22075元/㎡，溢價率0.34%。
該地塊位于斜塘老街，距在建軌交8號線東延路站與在建軌交6號線約1.5公里左右，南側就是獨墅湖大道，交通較為方便.
周邊有蓮花商業街、聯豐廣場等商業，距奧體商圈也只需約3公里車程。
地塊離在售的斜塘三子都有一定距離，二手房市場，周邊的安置房小區蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右，不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡。
叁吳中區
Cric Suzhou
吳中區本次僅有1宗宅地出讓，位于城南板塊。
-城南楓津路西28號地塊-
吳中城南地塊經過1輪報價，被蘇州恒邦置地競得，成交總價為144967 萬元，成交樓面價為15000元/㎡，溢價率0%。
蘇地2023-WG-28號地塊位于吳中區城南街道澄湖東路北側、楓津路西側。
地塊毗鄰在建地鐵7號線楓津路站，自駕方面可通過吳中大道、東環南延等城市快速路，出行便捷。
南側一路之隔就是碧波中學與碧波實驗小學，東北側為楓津實驗小學，未來就學也較為方便。東吳龍湖天街、城南印象生活廣場等商業配套距地塊也不遠。
板塊在售新房萬科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等價格都在2.8-2.9萬元/㎡，所剩房源均不多了。
板塊內純新盤龍湖云河頌打造6棟9-10F建面約178-225㎡洋房，容積率1.4，是吳中城南少有的純洋房社區，整體備案價34695元/㎡，為板塊房價天花板。
肆
相城區
Cric Suzhou
蘇州第三批次集中供地中，相城區一舉推出了6宗宅地，總出讓面積約為23萬㎡，成為了三批次供地主力軍。6宗地塊涉及黃埭、黃橋、澄陽與元和板塊，核心、次核心、鄉鎮板塊“雨露均沾”。
-元和華元路南33、34號地塊-
蘇地2023-WG-33號地塊經過1輪報價被蘇州興華房地產開發有限公司＆蘇州市相城區元和房地產開發有限公司競得，成交總價為82268萬元，成交樓面價16000元/㎡，溢價率0%。
蘇地2023-WG-34號地塊經過2輪報價被蘇州興華房地產開發有限公司＆蘇州市相城區元和房地產開發有限公司競得，成交總價為41640萬元，成交樓面價15831元/㎡，溢價率0.97%。
兩宗地塊位于元和板塊所規劃的“陽澄新城宜居宜業中心”片區，居住氛圍濃厚，配套也較為豐富。
交通方面，地塊周邊有在建地鐵8號線站點，北側在建春申湖隧道未來可直接到達園區。
教育方面，周邊有陸慕高級中學、蘇州大學陽澄湖校區等眾多教育資源，形成教育組團特色。
商業方面，目前周邊商業較為匱乏，地塊距相城天虹、在建龍湖天街約3公里左右。
地塊鄰近陽澄湖，周邊都是低密度住宅項目，二手房掛牌均價在1.9-2.9萬元/㎡，其中別墅、疊加、洋房項目的二手房價格均在2.5萬元/㎡以上。
華元路南周邊片區已經很久沒有新房供應了，以這兩宗地塊的低密屬性與地理位置，未來或將打造低密度住宅。
-黃橋29號地塊-
蘇地2023-WG-29號地塊經過1輪報價，被建發＆蘇州市東挺河智能科技發展有限公司競得，成交總價為65051萬元，成交樓面價為12480元/㎡，溢價率0%。
地塊規劃條件：
-黃橋30號地塊-
蘇地2023-WG-30號地塊經過1輪報價，被建發＆蘇州市東挺河智能科技發展有限公司競得，成交總價為72951萬元，成交樓面價為12489元/㎡，溢價率0%。
地塊規劃條件：
-經開區31號地塊-
相城區經開區春申湖路南、澄星街東31號地塊經過1輪報價被漕湖置地＆中惠房地產競得，成交總價為105062萬元，成交樓面價16000元/㎡，溢價率0%。
地塊規劃條件：
-黃埭32號地塊-
相城區黃埭鎮中市路東、春照路南32號地塊 經過1輪報價，被蘇州市聯勝置業有限公司＆蘇州市江南國際置業有限公司競得，成交總價為74440萬元，成交樓面價為9800元/㎡，溢價率0%。
地塊規劃條件：
吳江區
Cric Suzhou
吳江區本次出讓的地塊位于吳江太湖新城板塊。
-太湖新城長安路東6號地塊-
WJ-J-2023-006號，位于吳江太湖新城東太湖大道北長安路東，經過1輪報價，被中建三局＆武漢聯投置業、長三角一體化示范區蘇州灣投資發發展（江蘇）集團有限公司競得，成交總價為62947萬元，成交樓面價為10262元/㎡，溢價率0%。
地塊位于吳江太湖新城板塊，距離軌交4號線與吳江汽車站很近，公共交通出行較為便捷，周邊還有萬寶財富廣場、吳江天虹等大型商業綜合體，各項配套較為豐富。
作為吳江區樓市“王牌”的吳江太湖新城，近年來城市資源配套不斷兌現，板塊價值備受市場認可，板樓市競爭也比較激烈，板塊產品類型含括疊加、洋房、小高層和高層，類型豐富。
本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考
引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）
僅代表克而瑞蘇州機構觀點，供參考
引用數據和觀點必須經克而瑞蘇州工作人員同意轉載務必按照以下格式：轉自：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）
讀完文章后
感謝“分享、點贊、在看”三連支持哦
標簽：
