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本周核心觀點：2023 年6 月第4 周，上周新房面積略有回升后，本周環比再次回落11.83%，其中二線城市環比回落幅度較小，整體保持在6 月以來的相對較低位置。二手房方面延續回落趨勢，本周環比大幅下降31.61%，其中一線城市的環比回落幅度較大。6 月20 日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率5 年期以上LPR 下調10 個基點，4.3%調整至4.2%。
重點政策解讀：中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，6 月20 日貸款市場報價利率（LPR）1 年期LPR 為3.55%，下調10 個基點，5 年期以上LPR 為4.2%，同樣下調10 個基點。復盤本輪下行周期中銷售與利率關系，住宅銷售當月同比跌幅擴大后，往往貸款市場利率相應下調。自2022 年8 月5 年期LPR 下調15bp 后，時隔10 個月再次下調10bp，此次降息的背景同樣對應著銷售持續走弱，今年2-3 月房地產市場短暫的小陽春后，市場熱度下降，進入6 月傳統旺季銷售仍然持續走弱，市場情緒悲觀。截至6 月23 日，30 大中城市中一線城市累計成交面積同比上升23.6%，而弱二線和三四線城市去化相對較弱，行業銷售不暢的核心癥結在于低能級城市銷售表現較差，因此我們認為在鼓勵合理需求（尤其是改善需求）的基調下，不排除核心城市存在需求端政策松綁的可能性，但放松力度可能相對有限。考慮到現階段制約行業銷售表現的核心因素主要為悲觀的價格預期和收入預期，在二者在短期內很難有較大波動的背景下，我們認為提振市場的重要舉措在于提高居民購買力，此次隨著5 年期LPR 下調，首套房貸款利率有望進一步下調，居民購房成本有望進一步下降。
一周行情回顧：本周（2023/06/19-2023/06/25）申萬房地產指數下跌4.68%，跑輸上證綜指2.38pct，在各類板塊中位列第28/31，恒生地產建筑業指數下跌6.99%，跑輸恒生綜指0.91pct。本周漲幅前3 的地產公司分別為：派斯林（14.02%）、金科股份（10.28%）、*ST 新聯（3.09%）；本周跌幅前3 的地產公司分別為：正榮地產（-24.12%）、新城發展（-21.23%）、融信中國（-20.27%）。本周恒生物業服務及管理板塊下跌10.81%，跑輸恒生綜指4.72pct，在各類板塊中位列第12/13。本周漲幅前3 的物業公司分別為：國銳地產（1.08%）、星盛商業（0.00%）、旭輝永升服務（0.00%）；本周跌幅前3 的物業公司分別為：弘陽服務（-26.83%）、新城悅服務（-17.53%）、雅生活服務（-16.19%）。
地產市場監測：本周（2023/06/17-2023/06/23）30 個大中城新房成交面積242.29 萬平方米，同比下降52.85%，環比下降11.83%。15 城二手房成交面積124.79 萬平方米，同比下降34.58%，環比下降31.61%。監測16 個重點城市庫存面積18247.56 萬平方米，環比下降0.31%，去化周期92.41 周，較上周延長3.99 周。上周（2023/06/12-2023/06/18）100 大中城市土地供應建面2850.67 萬平方米，同比下降37.51%，環比下降58.75%；土地成交建面2360.58 萬平方米，同比下降23.24%，環比上升13.50%；供需比下降為1.21，溢價率為7.00%。
房企融資情況：本周（2023/06/17-2023/06/23）房企境內新發債總額為133.36億元，同比下降3.47%，環比上升90.51%；債務總償還量為81.21 億元，同比下降35.58%，環比上升46.96%；凈融資額52.15 億元。
風險因素：政策風險：房地產調控政策收緊或放松不及預期。市場風險：房地產市場銷售情況恢復程度不及預期，行業資金壓力緩解不及預期。
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