摘要：2023年上半年，百強房企格局繼續(xù)分化。
克爾瑞CRIC研究中心日前發(fā)布上半年房企銷售排行榜。2023年6月，重點30城供應(yīng)雖有反彈，環(huán)比上升34%，但從絕對規(guī)模來看，仍為近5年來同期新低，上半年供應(yīng)量基本與去年同期持平。成交環(huán)比下挫9%，同比下降25%，上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個百分點。
(相關(guān)資料圖)
企業(yè)層面，TOP100房企6月單月業(yè)績環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。累計業(yè)績同比微增0.2%，增幅較前兩月有明顯回落。
整體來看，2023年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡、樓市復(fù)蘇動能放緩，6月未迎來預(yù)期中的止跌行情。展望后市，我們認(rèn)為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。
百強房企6月業(yè)績同比降低28.1%
2023年6月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。累計業(yè)績來看，上半年百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。整體來看，2023年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡、樓市復(fù)蘇動能放緩。
逾7成百強房企單月業(yè)績同比降低
從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年6月僅不到3成的百強房企單月業(yè)績同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)在百強房企中也只占到半數(shù)。具體來看，6月有近6成百強房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。但同時，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出。如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團、中交房地產(chǎn)等房企6月單月業(yè)績實現(xiàn)同環(huán)比雙增長。此外，值得注意的是，2023年以來濱江集團（002244）、卓越集團、大華集團等民企的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，累計業(yè)績增長的同時，行業(yè)排名也有明顯提升。
百強房企格局分化
TOP30變動加劇
2023年上半年，百強房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-6月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長15.3%至890億元，TOP20門檻增長4.7%至368.6億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。
6月樓市供應(yīng)翹尾成交再降
7月預(yù)期延續(xù)筑底行情
6月樓市延續(xù)平淡，重點30城供應(yīng)雖有反彈，環(huán)比上升34%，但從絕對規(guī)模來看，仍為近5年來同期新低，上半年供應(yīng)量基本與去年同期持平。成交環(huán)比下挫9%，同比下降25%，上半年累計同比上漲17%，增幅較上月收窄13個百分點。
分能級來看，一線韌性略好于二三線。一線城市6月預(yù)計整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線，上半年累計同比仍增20%。北京、廣州市場熱度轉(zhuǎn)降，成交環(huán)比分別下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交規(guī)模尚不及去年同期，僅深圳一城同環(huán)比齊增。
26個二三城市整體成交1264萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降27%，上半年累計同比上漲17%。逆勢上漲的既有行情相對獨立的西安，也有前期深度調(diào)整的寧波、嘉興；還有長沙、鄭州等內(nèi)陸弱二線城市，不過多數(shù)城市尚屬成交低點，需求略顯疲軟。值得關(guān)注的是，前期熱點二線城市成都、杭州、合肥等成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)降趨勢，隨著適銷對路樓盤集中入市，客戶分流；成交增長也出現(xiàn)乏力跡象。
總體來看，6月也未迎來預(yù)期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對成交的支撐作用依舊有限。此外，步入6月，二手房市場下行壓力進一步顯現(xiàn)，成交同、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴大趨勢，剛需購買力階段性瓶頸初顯。
展望后市，我們認(rèn)為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點城市和熱點項目個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應(yīng)，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。
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