1、房地產企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下:房地產企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的(一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的):先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)2、計算收入3、收入-扣除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下:計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
(資料圖)
2、 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
3、 計算增值額的扣除項目: (1)取得土地使用權所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格; (4)與轉讓房地產有關的稅金;(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
4、《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。
5、 但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。
6、一是必須是從事房地產開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質的企業(yè);二是必須實際從事了房地產開發(fā)業(yè)務，對只從事房地產二手轉讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。
7、 根據國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理: 第一，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
8、這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
9、顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。
10、 第二，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
11、這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。
12、需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。
13、 第三，對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。
14、這可以使從事房地產開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發(fā)的積極性。
15、需要納稅人注意的是，在計算開發(fā)建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。
16、 第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值)，以及在轉讓時繳納的有關稅金。
17、這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。
18、而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
19、從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。
20、此外，對于轉讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。
21、財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)項、第(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即土地價和房屋建筑物評估價)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
22、對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
23、對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
24、2、土地增值稅實行四級超率累進稅率: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
25、 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
26、 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
27、 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
28、 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
29、 納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法: 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下: (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5% (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15% (四)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。
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