距離首批公募REITs上市已滿兩年，而REITs作為一種新興金融產(chǎn)品也受到了各大機(jī)構(gòu)的追捧。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，已獲批的28只公募REITs募集資金總額超過924億元。
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機(jī)構(gòu)投資者持有公募REITs占比高
公募REITs一直以來(lái)備受機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。在目前已獲批的28只公募REITs中，無(wú)論是首發(fā)和擴(kuò)募，券商均積極參與了認(rèn)購(gòu)行動(dòng)。
近期，首批公募REITs成功擴(kuò)募上市。據(jù)上市交易公告書顯示，中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募發(fā)售募集資金總額約為18.53億元（不含募集期利息），擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)4.38億份，有效認(rèn)購(gòu)戶數(shù)17戶。其中，券商及其資管子公司等占據(jù)5席，包括渤海匯金、華金證券、中信證券、國(guó)聯(lián)證券等在內(nèi)的認(rèn)購(gòu)對(duì)象合計(jì)認(rèn)購(gòu)1.77億份，占總發(fā)行份額的40.50%；按4.228元的認(rèn)購(gòu)價(jià)格計(jì)算，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)7.50億元。而其他認(rèn)購(gòu)對(duì)象背后也不乏券商的身影，如招商財(cái)富為招商基金全資子公司，招商證券則持有招商基金45%的股權(quán)。
此外，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT兩只REITs此次擴(kuò)募發(fā)售的認(rèn)購(gòu)對(duì)象中也出現(xiàn)了中信證券、華泰證券、國(guó)泰君安證券、上海證券、安信證券等多家券商及券商資管產(chǎn)品的身影。
從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者持有占比較高。據(jù)中金公司研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，機(jī)構(gòu)投資者持有比例平均為92.3%。從2022年末各項(xiàng)目流通盤前十大投資機(jī)構(gòu)類型來(lái)看，券商自營(yíng)、資管及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)占前十大投資機(jī)構(gòu)持倉(cāng)總額的比例較高，平均分別為43.8%、28.8%及16.9%。
談及券商等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)公募REITs青睞有加的原因，RCREIT（REITs研究中心）主任劉洋對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱：“一方面，投資REITs可助力機(jī)構(gòu)投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置。REITs資產(chǎn)與其他金融資產(chǎn)相關(guān)性較低，有助于機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多元化、分散化配置。且基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)具有較高的準(zhǔn)入門檻，REITs為機(jī)構(gòu)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資提供了便利渠道，有效助力其投資組合前沿向外延伸；另一方面，投資REITs有助于提升機(jī)構(gòu)投資者經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健度，促進(jìn)長(zhǎng)期價(jià)值投資。”
看好公募REITs后市發(fā)展
不容忽視的是，近期公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)波動(dòng)較大，今年以來(lái)，已上市的27只公募REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌。
中信證券認(rèn)為，導(dǎo)致REITs市場(chǎng)深幅調(diào)整的因素主要有三點(diǎn)：一是參與REITs的機(jī)構(gòu)投資者尚不豐富，部分投資者對(duì)現(xiàn)金分派波動(dòng)容忍度太低；二是宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的影響相對(duì)后周期；三是漸進(jìn)發(fā)展中的REITs市場(chǎng)，作為大類資產(chǎn)而言，流動(dòng)性偏低，市值規(guī)模偏小。
“近期REITs市場(chǎng)波動(dòng)較大，主要原因在于我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展尚處起步階段，市場(chǎng)流通盤較小，對(duì)REITs估值定價(jià)邏輯尚未成熟，對(duì)REITs定價(jià)偏差易導(dǎo)致價(jià)格異常波動(dòng)。”劉洋認(rèn)為，此外，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REITs熟悉度較低、對(duì)其底層資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)理解尚未非常成熟，機(jī)構(gòu)行為及偏好一致性較強(qiáng)。在當(dāng)前流動(dòng)性有限的REITs市場(chǎng)，受到較為單一結(jié)構(gòu)的機(jī)構(gòu)投資者趨同投資行為影響，從而放大了市場(chǎng)波動(dòng)。
不過業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)公募REITs的發(fā)展持有信心。中金公司表示，相信市場(chǎng)各方對(duì)于現(xiàn)存的一些重點(diǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)已有共識(shí)。這其中包括常態(tài)化發(fā)行機(jī)制的效率優(yōu)化、二級(jí)市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性優(yōu)化、獨(dú)立立法的推進(jìn)、信息披露的進(jìn)一步完善等等。
中信證券認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場(chǎng)的估值已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)奈Γ绕涫钱a(chǎn)權(quán)類REITs的預(yù)期現(xiàn)金分派率已經(jīng)明顯高于長(zhǎng)端利率和部分藍(lán)籌股票的股息率水平。
劉洋表示：“雖然近期的持續(xù)下跌，讓REITs市場(chǎng)的景氣度有所削弱，不過，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的逐步實(shí)現(xiàn)和REITs估值定價(jià)體系的完善，REITs的中長(zhǎng)期配置價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。”
對(duì)于REITs市場(chǎng)后續(xù)的發(fā)展與期待，劉洋建議，一是要推動(dòng)REITs市場(chǎng)建立市場(chǎng)化的估值定價(jià)體系。完善信息披露機(jī)制，平衡公募REITs一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行估值和二級(jí)市場(chǎng)估值，讓各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者達(dá)到共贏，從而吸引更多投資者參與；二是機(jī)構(gòu)投資者要建立完善REITs投研框架、提升REITs投研能力；三是持續(xù)加強(qiáng)REITs投資者教育、豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
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