公眾號最近修改了規則，總有人說刷不到我們了
趕緊為“大胡子說房”添加星標吧！
【資料圖】
樓市冷的時候，才知道誰是真的心肝。
不知道大家發現沒有，救市救到現在，所有的政策幾乎都落在住宅上。
而此前樓市很多無比風靡的產品，比如公寓、商鋪、寫字樓等等，卻是絲毫政策紅利都沒碰到。
這些房產，似乎徹底淪為樓市的棄子！
去年，我看到一則促銷活動，震驚了許久。
岳陽某樓盤，打出買一城享兩城的活動，買岳陽住宅，送長沙loft。
從這則促銷中，就能依稀窺探出公寓如今境遇的尷尬。
曾經，因為不限購、不限貸，買一層還送一層，公寓一度也是萬人瘋搶的產品。
搞得各大城市紛紛出臺最嚴公寓限購令。
比如海南。
2021年出臺了“關于加強商業辦公類建設項目全過程管理的意見”，嚴禁商辦項目改造為公寓類住宅。
比如北京。
2017年出臺最嚴公寓政策，規定公寓類新房項目，只能賣給公司，不能轉讓給個人；
二手公寓賣給個人，購房人需要名下無房且五年連續社保；
商業銀行暫停對個人購買商辦項目的貸款；任何人，任何機構都不得宣揚公寓的居住功能。
幾乎將公寓產品的貸款、交易、建造等路徑全部堵死。
此外，珠海、天津、廣州、南京、上海、成都、深圳在過去都有跟進過限制過商改住的行為。
調控是不怕的，關鍵是怕調緊了，就再也不松了。
按照商品房調控的尿性，火的時候調控，冷了就該松開了。
但是目前，接二連三的救市政策，沒有一條是關于公寓的。
而公寓市場，本身就因為商業用地，產權只有40年，二手交易還有高額的增值稅費，現在成交冷到不行。
房價，不漲已經算是幸運，不少項目價格已經跌到慘不忍睹。
比如房山的遠洋公寓，2017年最貴的時候賣3萬6，現在跌到了1萬2。
跌幅超過70%，也是沒誰了！
新二手房市場如此慘淡，但是公寓這種資產陷阱還在瘋狂收割。
現在很多社交媒體上，比如小某書上，配上幾張非常精美的裝修照片，就把公寓包裝成獨居女性最好的選擇。
但公寓，買了才知道有多坑。
房價哪怕是漲了，也要支付高昂的交易稅費，40年產權，不能落戶，不能給孩子讀書，既有自住的，也有做生意的，居住上魚龍混雜。
增值性、流通性、居住性都差的閹割產品，已經越來越像時代的棄子。
非土豪，千萬不要觸碰！
如果你手里現在還拿著這類資產，今年我建議你一定要趁早拋掉，千萬別錯過今年難得的樓市低位。
當然，很多人現在面臨的問題是，不知道如何迅速拋掉這些垃圾資產，或者很難在情感上接受虧損。
我也有整理出一份超級詳細的五大賣房干貨錦囊，里面總結了我自己賣房總結出的實操干貨！
需要的朋友，可以掃碼，加我微信，我直接將這份文件，發給最需要的朋友。
除了公寓之外，另外一類產品，也在慢慢成為時代的眼淚。
那就是商鋪！
曾經，一鋪養三代，投資商鋪的大風也是一度刮遍全國。
但最近這3年，樓市冷，商鋪行情更冷。
疫情的影響下，實體店生意一落千丈。
不知道大家身邊情況如何，這兩年我周邊的商鋪，倒了不少。
我家樓下得小吃店，已經換了3波了。
從炸串店換到糖水店再換到燒烤店，1年得時間裝修了3次、倒閉了3次，租金也由不得往下降了又降。
10年前買商鋪確實能賺錢，年化收益能達到8%，10-20年或許就能拿回本金。
但現在，光是售價就已經吃掉了不少利潤。
再加上實體店越來越不好做，租金也很難上漲，空鋪的可能越來越大，投資回報率不斷走低。
商鋪價格更是難漲，買家越來越少，即使漲價要順利交易，也需要支付高昂的稅費，幾乎能占到收益的一半。
這綜合導致，目前主流商鋪收益僅僅只有2%-5%，可能連銀行定期都跑不過。
收益率已經跌到這種程度，為了讓商鋪有人接盤，現在很多開發商是連蒙帶騙。
最普遍的就是承諾包租。
這類要么是開發商提前對商鋪進行了提價，100萬的鋪子，130萬賣給你，多的錢再以返租的形式給你。
要么就是付你1-2年的租金，負責人就跑了，錢也斷了，等你過去維權發現合同是與某不知名公司簽署的合同，開發商可能連字都沒簽。
再有的是直接違約，不僅不返租，還會要求你繳納更多的管理等等費用。
還有的會承諾虛假的回報率，宣稱每年回報率高達8%。
但實際上，很多新開發盤的項目周邊入住率極低，根本無法達到所謂的回報率。
總之，現在的商鋪，都是先騙你付款，剩下的全是問號。
投資商鋪，九死一生，不是夸張。
除了上述之外，還有一類商業產品，從前也是投資的熱門。
現在也逐漸成為了時代的棄子。
那就是寫字樓。
按照2022年的調查數據顯示，全國重點城市甲級寫字樓的空置率，除了北京、廣州、上海低于20%，就連深圳空置率都在20%以上。
更不用說沈陽、天津、青島，空置率已經高達三分之一，甚至二分之一。
注意這還只是甲級寫字樓，如果將統計范圍再放寬些，我相信這個數據，只會更夸張。
在這樣的超量供應的環境下，寫字樓的租金很難持續上漲，空置率也比較高。
這不僅會限制寫字樓的收益率，也會將寫字樓的增值空間差不多都吃掉。
就拿深圳來說，最近看到福田CBD聯合廣場的一套辦公室掛牌。
2017年我記得一度賣到過3w+每平，現在掛牌價僅僅為1.6w每平，現在售價直接打了對折。
租金更是直接腰斬。
2017年這里的平均租金大概110/㎡月，現在最低50/㎡月就能租到。
如果當初拿這900多萬去買房，現在不知道賺了多少。
寫字樓占用的資金量級更大，比起不賺錢，更讓人惋惜的是，這個過程中失去了多少機會成本。
大家發現沒有，今天說的三類地產類型，都是商業產權性質的。
為什么這三類產品的投資，會如此之慘？
還是跟我們大多數城市運營的邏輯有關系，大多數城市采用的都是控制住宅用地，增加商業用地的模式。
這樣做可以給企業更低廉的辦公成本，能更好的培育本地的產業發展，吸引更多人來此就業。
而控制住宅用地，能保證本地財政收入，也能讓選擇本地的購房者財富不斷增值。
所以，我們能看到，為什么過去買房那么賺，而商業這些地產投資，幾乎都是九死一生。
核心原因就是在這。
對于我們普通人來說，買房最忌逆勢而為。
這三類產品，能不碰就別碰吧！
除了這三類資產之外，我還有整理了4大房產，碰到就只有虧，為什么不能買？不能買的原因是什么？我都有整理成文件，文章篇幅有限，感興趣的朋友，直接掃碼來找我領取吧。
-end-
我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現財富升值。
關注我，買房路上不孤單！
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