(資料圖片)
“這要是放在去年，我不敢想象自己能上車新房。”
身邊一個同事長青，欣喜若狂地告訴我，積分只有60分出頭的他，上車熱門板塊的熱門盤閔行吳涇的公園1872
此時此刻，站在7月初的這個年中節點
長青作為一個身邊的真實個案，他的幸運也讓我想要去復盤，今年上半年上海新盤的數據
透過數據，我們看到了幾個
對于很多在上海的打新客戶來說，還比較重要的信號
01
第一個信號：積分雙降
明顯感受得到，今年來自上海新盤積分觸發率和平均積分的雙降低
如長青所說，他之所以能夠在年中上車新盤，而且還是吳涇的熱門盤，其實得益于上海新盤今年積分全面降低的趨勢
通過幾個維度的數據來看，也是如此
2023年上半年，截至目前為止，上海一共推出了五個批次的新盤，總計133個項目，3萬4千多套房源的供應
總的供應量不算多，尤其和上海平均一年8-9萬的新房成交量相比，可說推盤的節奏并不快
但是我們首先要關心的是積分維度，這是我們在上海買新房，除了價格預算之外，對普通人來說最大的門檻
所以，通過把各個批次的新房積分觸發率統計后發現
第一件事，積分觸發率在降低
這是我們把第一到第五批次，觸發積分盤/總供應新盤數量后得到的數據
可以看到，以總體情況來看，整體觸發概率是%
今年五個批次對比，第一批次積分觸發率60%、第二批次積分觸發率28%、第三批次34%、第四批次43%、到了第五批次，僅僅只有8%了
上海第五批次的26個新盤里，只有2個盤觸發了積分，分別是建發璟院和象嶼招商公園1872
這是上海實行積分制以來，新盤認購情況最冷的一次
為什么
我們把去年全年上海各個批次新盤的積分觸發情況，也同步拉出來
去年累計每個批次觸發積分制的樓盤，基本都在8-10盤左右，積分觸發的概率平均在40%上下
第二件事，平均積分也同步降低
今年至今，上海總共有43盤觸發積分，平均積分為分
去年，上海新盤里，一共111盤觸發積分，平均積分分
從平均積分的角度看，今年新盤的平均積分有逐漸下滑的趨勢
第三件事，熱門紅盤的單盤積分下滑
這里我們舉三個案例，大家感受那些紅盤，現在的積分情況
象嶼招商公園1872，從一批次的到四批次的，降了3分
越秀保利嘉悅云上，從今年一批次的，到四批次的，降了4分
招商虹橋公館3期從三批次的到四批次的，降25分，第五批次，甚至都不要積分了
現在在上海買新房，除非是倒掛極為熱門的市區盤，對大部分購房者來說，他們將不再被積分所束縛
我的同事長青，也就是在這樣的信號下，帶著碰一碰運氣的心態
認購了去年和今年都大熱的吳涇新盤招商象嶼公園1872，沒想到居然上車了
這樣的沒想到，大概就是有關今年上海新盤的第一個信號
02
第二個信號：部分大熱板塊，潮水褪去
那些曾經大熱的板塊，肉眼可見的變得熱度不再了
首當其沖的：徐涇
徐涇作為大虹橋熱度最高的板塊，曾經在這里引發的打新潮，一波又一波
但是大家知道，今年徐涇新盤的數據嗎
不僅供應全面跟不上，目前為止，也只有兩個盤開盤，蟠龍府和虹橋公館3期
而且認購率和積分在全面下滑，平均積分只有47分，甚至虹橋公館3期，現在都不要積分就能買了
那回過頭看，前兩年的的徐涇新盤的數據，大概是想不到還有這一天的
有多火呢，大概感受下，僅2022年徐涇板塊就開盤了21次
其中不乏有積分高達90分的現象級紅盤蟠龍天地，還有積分達到68分、77分的大熱盤虹橋璀璨公館、蟠龍府等等
但是今年的徐涇，70-90的高積分盤集體消失，曾經觸發積分的盤虹橋公館，不要積分也能買
徐涇的熱度和聲浪，今年和去年相比，實在是不能比了
第二個潮水褪去的板塊：前灘
這是今年的前灘新盤認購情況，唯一的獨苗，世紀前灘天御，誰能想到，前灘也不要積分了
如果把21年到現在，前灘認購的新盤整理出來
尤其是對于那些低積分選手來說，今年的可選擇性要比前兩年高出不少
五大新城不要積分了，大虹橋吳涇甚至前灘，低分也可以去搖號試試看了
所以，這個窗口期的來臨，最大的就是利好那些低分客戶
不管你是上車第一套，還是要改善置換
就像我的同事長青那樣，就是嗅到了新房的這些信號
原本覺得自己在上海，只能買到老破小或者動遷房這種品類產品的，現在沒想到搖中了一套熱門新房
2023年的新房市場上存在著各種各樣的機會，只要你愿意選擇出去看出去選
這樣的沒想到，或許也會發生在各位身上
.真.叫.盧.俊.的.地.產.觀
到今年為止，前灘一共認購了5個項目，基本上開一個火一個，積分最低也要87分，最高達到100分
大家都開玩笑說，大概只有“社保巨子”，才配得上認購前灘的樓盤
而今年，即便是低分選手，居然都能在前灘打新盤，這么一對比，也是相當魔幻了
可見上海新盤市場在今年變幻之快，已經完全不能用過去的經驗來判斷了
今年還有哪個板塊，依舊火爆：徐匯濱江、唐鎮
我們從上海新盤的數據中，看到部分熱門板塊潮水退去的信號，同樣也找了一些依舊堅挺的板塊
2023年在上海的徐匯濱江創造了積分制以來的最高積分，來自百匯園
而徐匯濱江也成為了目前上海新房板塊里，在2023年依舊維持熱度，甚至還要高于往年的少數板塊之一
今年，新盤能夠延續熱度板塊，唐鎮
自2021積分制新政后，所有唐鎮新盤都曾觸發過積分
最高分是之前的浦發唐城分，而這次第四批次的華發半島華庭，高達分，創下唐鎮入圍分的新紀錄
所以，數據給到的我們的第二個信號，其實就是，你以為很熱的板塊，現在也出現了走下坡的趨勢
03
第三個信號：分化加劇
數據上看，上海郊區新盤，目前陷入了去化困境
我們團隊每周一例會的時候，總會盤點上周上海新盤的去化情況
而從最近兩次的數據盤點中，我越來越感受到
上海郊區新盤如今的難賣的程度
這是今年6個月其中兩周，新盤開盤去化的數據統計
可以看到，新盤去化率在降低的同時，也越來越往兩極化發展了
像崇明、臨港、金山這樣的郊區板塊，除了重點發展的五大新城，有些板塊去化率甚至連10%都不到
所以，我們把今年上半年的關于新盤的環線數據也統計了下
今年上半年，上海內環內共認購了5個新盤，觸發積分盤達到了4個，平均認購率近300%
而中環內的28個項目，只有約一半觸發了積分，到了外環外就更加明顯，只有不到30%的項目觸發了積分，認購率也跌至117%左右
如果把這些數據放在地圖上，或許你會對上海新盤如今的冷熱不均有更多感受
可以明顯的看到，上海外環外的新盤認購率很低，平均只有117%，這也是為什么我們說
上海遠郊的新盤，此時此刻，陷入了去化的困境
而郊區新盤熱度為什么在今年陷入困境
我們從供應的角度看，原因也可以窺見一二，伴隨著前兩年上海對外環外土地的大量供應，尤其是臨港的供應量為最甚
因此今年上半年我們看到，郊區新盤的供應占比非常大，達到了74%
在同一時間內大量的新盤進入市場，導致了熱度分流
還有一個原因，關于如今的客戶
我們在郊區踩盤的時候，也觀察過，遠郊的客戶群體無非是兩類人
一種是本地置換，隨著新盤的不斷推出，手里有錢的，該置換的土著，基本都已經置換了
另外一種，就是新涌入的外地人，對于外地人來說，此時此刻買房對于他們來說風險性更大，因為行情，導致觀望的情緒變濃
所以從認購率的冷熱不均，我們感受到了如今上海新盤
外環郊環都出現了去化的困境，但是內環內的倒掛盤，一個要比一個火
這也讓我們看到，上海新盤市場的魔幻所在
這里永遠不缺有購買力的打新客戶，反而現在讓人感到有點擔憂的是，似乎市場比較缺的是，一批又一批的剛需客戶
04
第四個信號：窗口期
但可以肯定的是，從各種數據上看，如今在上海買新房，確實是一個窗口期
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