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6月26日，浙商證券發布房地產及物管行業周報。
本周核心觀點
政策面：央行宣布降低LPR，廣州市推動城中村項目落實，重慶市鼓勵民間投資不動產。中央：央行：2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。各地：1）廣州市提出進一步深化“放管服”改革，加快推動城中村改造項目落地實施；2）重慶市鼓勵民間投資參與盤活國有存量資產、城市老舊資源，支持民間投資項目參與基礎設施領域不動產投資信托基金試點；3）南陽市實施人才購房補貼等組合政策。
端午（6.22-6.24）市場成交基本面：端午期間樓市成交較2022年同比上升，成交絕對值仍低于2019年同期。根據Wind數據，2023年“端午期間”30大中城市商品房日均成交面積19.79萬平，較2022年同比+4.37%，較2019年同比-45.9%。根據中指研究院43城數據，日均成交面積較2022年同比+19%，較2019年同比-12%。雖然兩組數據表現出的同比增速有所差異，但從趨勢上來看保持一致，即日均銷售量絕對值同比2022年有所上升，但低于2019年。
本周（6.17-6.23）市場成交基本面：本周新房市場成交環比持平，二手房市場成交環比下降，新房市場單周銷售數據同比已連續三周為負，二手房單周成交量絕對值降至3月以來最低值（不含五一）。本周30大中城市商品房成交面積271萬平，環比+0.1%，環比增速較上周下降13.4pct；同比-48.5%，同比增速較上周下降13.4pct。分線城市來看，本周一、三線城市成交面積環比下降，二線城市成交面積環比上升。本周18城二手房成交面積125平，環比-11.9%，環比增速較上周下降12.2pct，同比-25.8%，同比增速較上周下降12.6pct。分線城市來看，本周一線城市成交同比增長，二、三線城市成交環比稍降。
板塊行情：本周SW房地產下降4.68%，房地產跑輸大盤-2.18pct，表現弱于大市。恒生地產建筑業下降6.99%，房地產跑輸大盤-1.25ct，表現弱于大市。恒生物業服務及管理下跌10.81%，恒生物業服務及管理跑輸大盤5.07pct，表現弱于大市。
本周觀點：2023年端午假期43個代表城市成交面積較2022年增長19%，較2019年端午假期下降12%。本周30大中城市新房市場及二手房市場成交271萬平，環比+0.1%，同比-48.5%，單周銷售數據同比已連續三周為負。根據Wind數據，2023年6月1日-24日，30大中城市新房市場成交量為861萬平，環比5月1日-24日下降10%，同比2022年6月1日-24日下降28.8%。截至2023年6月24日，30大中城市商品房銷售成交面積7日滾存同比創6月以來新低為-53.1%。
浙商證券認為，雖然本周房貸利率迎來下降，且端午節期間銷售面積同比有所增長，但從同比數據來看，市場整體銷售仍然承壓，市場回暖趨勢有所減緩。根據易居研究院數據，2023年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比2023年年初159萬套增長了25%，二手房市場掛牌量大幅增加。2023Q1全國13城二手房去化周期為10個月，2023Q2去化周期增長50%至15個月。浙商證券認為，當前二手房掛牌量激增，短期內對市場形成較大拋壓，長期來看若去化周期仍保持高位，可能對新房市場房價有所影響。2022年7月，建業地產控股股東恩輝投資向河南省政府旗下河南同晟置業有限公司出售公司8.6億股股份，占全部已發行股本的29.01%。2023年6月23日，建業地產發布公告稱未能在寬限期結束之前向境外投資者支付2024年到期的7.75%優先票據的利息，建業地產繼2022年轉讓股份之后宣布違約。浙商證券認為，若市場修復節奏持續減緩，已暴雷房企及部分民企可能仍會面臨再次暴雷的風險，市場中房企風險完全出清仍需時間。
浙商證券繼續看好：1）都市圈聚焦型房企：華發股份、越秀地產、濱江集團；2）全國化龍頭房企：保利發展、招商蛇口、中海地產；建議關注：華潤置地；3）市場需求修復仍需更多政策帶動，抗逆性較強的標的：中國國貿；4）二手房新房聯動邏輯持續存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續看好。
風險提示：1）房企開發資金到位速度不及預期；2）融資實質進展不及預期；3）行業回暖速度不及預期。
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