正在推進境外債務重組事宜的合景泰富（01813.HK）和龍光（03380.HK）兩家內地民營房企，似乎遭遇了來自李嘉誠旗下長江實業（01113.HK）的商戰奇襲。
6月25日，有市場消息稱，由龍光地產與合景泰富發展聯合打造的香港豪宅“凱玥”項目，或將迎來債權變更。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權銀行之一匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權。
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同日下午，一位接近龍光的相關人士向《每日經濟新聞》記者證實了這一消息，但最終項目是否會被長實接手，還沒有定數。“這個項目雖然去化并不是太快，但在數以億元計的豪宅中，它能夠帶來穩定的現金流，如果最終易主，將導致龍光、合景的債權人利益受到影響。”
圖片來源：中原地產
公開資料顯示，“凱玥”項目有一筆銀團貸款，貸款方包括匯豐等中外資銀行。接近合景泰富處的人士向記者表示，目前凱玥給銀團債券的兌付情況一切正常，項目運作也一切正常，并非借款方出現了違約情況的“抽貸”。
另有知情人士透露，龍光與合景曾以“凱玥”作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發貸。本來一切向好發展，近期卻有接近該筆銀團人士稱，長實方面主動向銀團提出收購這筆貸款的多數權益，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數權益。
據第一財經，有知情人士稱，雖然債權轉讓屬于商業行為，但合景泰富和龍光正在推進境外的債務重組，兩家公司均擔心長江實業的突然介入，會導致相關重組工作出現新的阻滯。
長江實業作為香港老牌開發商，接手“凱玥”債權的醉翁之意是什么？對此，《每日經濟新聞》向長江實業求證，但截至發稿，該集團未作任何回應。
300億項目爭奪
為何大家都緊盯不放？
“凱玥”項目，位于香港島南區鴨脷洲，位置優越，背山靠海，建筑面積達76萬平方呎（約7萬平方米），屬于名副其實的海景房，且為香港典型的豪宅項目，可以說見證了內地民營房企馳騁港島的高光時刻。
時間回到2017年，彼時龍光與合景泰富聯手，擊敗李嘉誠的長實集團等對手，以168億港元拿下該地塊，折合樓面價達17.67萬元/平方米，打破了當時香港單幅地塊的總價紀錄。值得一提的是，該項目還是龍光進入香港的第一個項目。
結合公開資料看，時隔六年，2023年1月該樓盤首次對外銷售，總共推售住宅295套，戶型為大三房和四房。按照67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價計算，該項目估值折合人民幣超300億元。
從行業慣例來看，如果是正常企業間項目的股權收并購，并不算什么新鮮事，但此次長實對“凱玥”項目表達興趣，讓人浮想翩翩。
因為龍光和合景泰富都深陷違約泥潭，正處在債務重組的重要時刻。
2023年5月，合景泰富發布公告稱，將啟動債務重組及資產出售，并已成立小組進行重組談判。龍光的狀態也差不多，今年6月11日時，有龍光的債權人稱，目前債權人正與龍光進行債務談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，但最終方案還未定下來。
顯然，若此時項目易主，將給兩家出現流動性危機的民營房企的債務重組帶來新的不確定性因素。
另據知情人士透露，目前長實與銀團代表之一的匯豐方面已進行溝通，表達了接手“凱玥”的意愿，但目前還不能確定銀團方面的態度。
“無論是龍光還是合景泰富，對長實接手該項目是持否定態度的，雙方都處于重組的關鍵期，需要與債權人談抵押標的，“凱玥”項目是企業與債權人談判的重要砝碼之一，這個時候若是被其他企業摘了果實，對企業影響可想而知。”上述接近龍光人士談到。
合景泰富與龍光的憂慮不足為奇，從過去多家房企完成境外債務重組的經驗來看，銀團等金融機構多半會同意展期，然而長江實業則不同，它本身就是實力不容小覷的開發商，一旦接過“凱玥”這個地王項目的債權之后，下一步行動會不會是爭奪項目的控制權呢？
據第一財經，協縱管理集團聯合創始人黃立沖表示，如果長實集團拿到了這筆抵押貸款的債權，實際上就意味著長實集團有能力變相控制被抵押的項目，“相當于把‘凱玥’項目買了，剩下的細節要跟原來的股東談”。
已售3套，回款4.77億
“凱玥”這個地王項目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產平臺顯示，目前“凱玥”項目共賣出3套房源，銷售回款約5.2億港元（約合人民幣4.77億元）。
圖片來源：中原地產
6月25日下午，IPG中國首席經濟學家柏文喜通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“長實集團會對該項目感興趣，主要是項目本身比較優質，能帶來穩定現金流，而且位置也是長實與和黃之前發展過項目的鴨脷洲，能夠形成聯動效應。而對龍光和合景泰富來說，都屬于民企，都面臨流動性壓力，正在進行債務展期或重組工作。如果該項目易主，等于是口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產價值、潛在現金流都易惡化，也會對接下來的債務重組推進工作有明顯的負面影響。”
柏文喜提到，擁有“凱玥”項目的貸款債權，實際上意味著擁有了債權所包含的本息收益權、抵質押權、以及由此衍生的項目公司參與權、債權重組、債轉股機會的考量等。一般而言，擁有貸款債權之后，接盤方一般不會采取強硬的資產處置措施，而是會通過談判轉讓的方式獲得項目，這雖然在法律層面不存在問題，但在商業倫理層面顯然是不妥的，商業操作上有趁人之危的嫌疑。
前述知情人士認為，匯豐與長實接觸一旦產生效應，其作為中外投資界標桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權，像龍光、合景債務重組計劃內的一系列數10家金融機構與上百名債權人的利益將直接受損。
不過，截至發稿，長實方面尚未針對該消息發布公告。
記者|陳榮浩??黃婉銀
編輯|程鵬?陳夢妤?蓋源源
校對|陳柯名
封面圖片來源：中原地產
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