2023年上半年，二手房市場掛牌量激增現(xiàn)象引發(fā)熱議，這在一定程度上反映出當(dāng)前存量市場存在供求矛盾惡化、交易堵塞的市場情況。隨著二手房變得"愁賣"，二手房市場已從賣方市場開始悄然轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。
(資料圖)
要警惕的一個市場風(fēng)險是：二手房交易流通若長期不暢，形成交易梗阻，就有可能成為繼保交樓、房企債務(wù)風(fēng)險后第三個金融風(fēng)險。
我們針對全國13個重點城市的二手住宅掛牌量統(tǒng)計顯示，2023年6月初，13城二手住宅掛牌量為199萬套，比2023年年初的159萬套增長25%。表明2023年上半年，二手房業(yè)主出售意愿很強(qiáng)，但由于市場交易遇阻產(chǎn)生房源激增。
從絕對規(guī)模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對較大，6月初分別為22萬、20萬和18萬套。同時，對比年初掛牌規(guī)模，6月，上海、武漢和西安掛牌增速最大，分別為82%、72%和40%。這表明二手房供大于求矛盾凸顯，側(cè)面說明為什么當(dāng)前二手房"越賣越多"。
圖1 全國13城二手住宅掛牌量(套)
數(shù)據(jù)來源：各地二手房中介平臺、媒體報道、易居研究院
統(tǒng)計顯示，2023年一季度，全國13城二手住宅去化周期為10個月，進(jìn)入二季度該指標(biāo)為15個月，去化周期明顯延長。二手房出售難度驟然加大，易在市場中產(chǎn)生恐慌性降價，也會影響房東"賣一買一"的操作。
圖2 全國13城二手住宅去化周期(月)
數(shù)據(jù)來源：各地二手房中介平臺、易居研究院
通過對全國13個城市二手住宅掛牌量房齡結(jié)構(gòu)分析發(fā)現(xiàn)，二手房源掛牌量激增并不是盲目或恐慌性拋售，更多是真實換房需求；目前市場也未顯現(xiàn)同了大規(guī)模拋售，且二手房房源結(jié)構(gòu)不錯，未出現(xiàn)大量"老破小"擠占市場的情況。
圖3 全國13城二手住宅掛牌的房齡結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：各地二手房中介平臺、易居研究院
我們認(rèn)為，疫情三年后，市場的潛在換房需求充足，但由于類惟的房源掛牌量短期激增，拖累了房屋出手速度，也影響到部分新房項目認(rèn)購速度。同時，研究數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，近期市場并不存在大量豪宅拋售現(xiàn)象，風(fēng)險可控。
圖4 全國13城二手住宅掛牌的戶型結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：各地二手房中介平臺、易居研究院
從掛牌房源結(jié)構(gòu)中，我們可以看到下一步政策制定的方向，即后續(xù)政策應(yīng)著力為改善型置業(yè)需求創(chuàng)造更好市場環(huán)境。
隨著二手房市場從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，建議后續(xù)對二手房的刺激政策，不應(yīng)簡單停留在短期松綁視角，而要從中長期盤活二手房市場長期視角來入手。唯有此，才能有效防范二手房交易風(fēng)險和相關(guān)金融風(fēng)險，暢通二手房交易，促進(jìn)存量市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
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